李葉/文

城市，作為人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵載體，正經(jīng)歷著從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的重大轉(zhuǎn)型。城市更新，這一承載著提升城市品質(zhì)、改善民生福祉、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力使命的系統(tǒng)工程，已然成為新時(shí)代城市發(fā)展的核心命題。

2025年，在國(guó)家政策持續(xù)發(fā)力與社會(huì)各界高度關(guān)注下，城市更新邁向新征程。

然而，要做好城市更新，并非一蹴而就的事。這項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅面臨著從政策落地到社會(huì)協(xié)調(diào)等維度的復(fù)雜挑戰(zhàn)，還有資金平衡、文化保護(hù)及技術(shù)瓶頸等多方面的掣肘需要突破。好在通過(guò)各地的積極實(shí)踐與不斷探索，我國(guó)城市更新已形成了眾多有益的實(shí)施路徑與創(chuàng)新模式。城市更新應(yīng)該怎么干？在這些案例里或許能找到答案。

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政府與市場(chǎng)協(xié)作

深圳大沖村的“利益平衡術(shù)”

深圳大沖村改造作為我國(guó)首個(gè)城市更新立法試點(diǎn)項(xiàng)目，其成功實(shí)踐為探索政府與市場(chǎng)協(xié)同機(jī)制提供了重要參考樣本。

1998年，大沖村納為城市舊改規(guī)劃，2002年成為市政府舊村改造的重要試點(diǎn)項(xiàng)目。2003年，大沖村舊改獲得批準(zhǔn)實(shí)施。彼時(shí)，大沖村舊改面臨的困難包括村民的反對(duì)及利益沖突。

在大沖村舊改過(guò)程中，政府通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策工具激發(fā)市場(chǎng)主體活力，同時(shí)構(gòu)建原村民物業(yè)置換、貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅桨?。容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策直接提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性；原村民安置權(quán)益保障方案則通過(guò)物業(yè)置換、股權(quán)分配等方式，實(shí)現(xiàn)了多方利益共贏。

這些經(jīng)驗(yàn)破解了利益困局，也收到了很好的實(shí)施效果。2007年華潤(rùn)置地公司正式成為項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)單位。2009年，大沖村舊改村民物業(yè)簽約儀式召開(kāi)，居民遷入新居的進(jìn)程有序進(jìn)行。2015年，華潤(rùn)城的建設(shè)基本完成，標(biāo)志著大沖村舊改的完美收官。

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居民共治

重慶紅育坡的“民主手術(shù)刀”

老舊小區(qū)改造最難在共識(shí)。為此，重慶紅育坡片區(qū)創(chuàng)新了“居民議事會(huì)”機(jī)制。

該片區(qū)的涉改項(xiàng)目房屋年齡大多在30年以上，普遍存在年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施不完善等問(wèn)題。2020年改造啟動(dòng)，通過(guò)制度化召開(kāi)月度居民議事會(huì)，該片區(qū)將改造涉及的規(guī)劃編制、資金配置、施工設(shè)計(jì)等核心決策權(quán)下放至居民集體議事平臺(tái)。這一協(xié)商機(jī)制有效破解了居民訴求碎片化、利益多元化的治理困境。

在更新前階段，該片區(qū)通過(guò)三輪方案公示-意見(jiàn)收集-修改反饋的循環(huán)機(jī)制，確保居民知曉率實(shí)現(xiàn)全覆蓋。施工期間，由居民民主推選監(jiān)督員組建質(zhì)量巡查專(zhuān)班。最具突破性的是實(shí)施物業(yè)費(fèi)返還激勵(lì)政策，將改造后節(jié)約的運(yùn)維成本按30%比例返還居民。

這種物質(zhì)激勵(lì)與責(zé)任共擔(dān)相結(jié)合的模式，顯著增強(qiáng)了居民參與公共事務(wù)的積極性。2022年7月，該項(xiàng)目完工，改造后的紅育坡片區(qū)面貌煥然一新，居住環(huán)境大幅提升。

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文脈重生

北京南鑼鼓巷的“微循環(huán)辯證法”

面對(duì)歷史街區(qū)保護(hù)與居民生活質(zhì)量矛盾，南鑼鼓巷則開(kāi)創(chuàng)分級(jí)更新體系。

南鑼鼓巷作為北京最古老的街區(qū)之一，與元大都同期建造，至今已有740多年歷史。隨著人口密度加大，設(shè)施設(shè)備老化，胡同生活中存在的不便也逐漸暴露出來(lái)。自2015年起，北京市東城區(qū)政府對(duì)南鑼鼓巷街區(qū)的雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同進(jìn)行改造。

在居民安置方面，居民可通過(guò)“申請(qǐng)式騰退”外遷至保障性住房或留下來(lái)進(jìn)行居住條件改善。外遷居民能獲得適度補(bǔ)償，搬至設(shè)施更現(xiàn)代化的新小區(qū)；選擇留下的居民，通過(guò)“一院一方案、一戶(hù)一設(shè)計(jì)”，其居住條件也得到極大改善。

在文化保護(hù)方面，傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)采用了“微循環(huán)”的修繕原則，即對(duì)傳統(tǒng)建筑不再進(jìn)行大規(guī)模的更新和拆除，而是針對(duì)損毀嚴(yán)重或居住環(huán)境較惡劣的院落，在保持既定基本格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌的前提下，進(jìn)行針對(duì)性的局部更新，拓展使用功能。同時(shí)，嚴(yán)格遵循相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)歷史建筑實(shí)施原材料、原工藝修復(fù)。

在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，《南鑼鼓巷歷史文化街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)管控導(dǎo)則》制定，嚴(yán)禁私搭亂建，規(guī)范建筑材質(zhì)與色彩，引導(dǎo)商業(yè)向以文創(chuàng)為主體、以原創(chuàng)為特色、以體驗(yàn)式、博物館式、花園式為特征的方向發(fā)展。商業(yè)業(yè)態(tài)更加多元且富有品質(zhì)，既滿足游客對(duì)文化體驗(yàn)的需求，又保護(hù)了街區(qū)的文化氛圍。

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產(chǎn)業(yè)激活

上海楊浦濱江的“銹帶變智帶”

從“工業(yè)廢墟”到“科創(chuàng)水岸”，上海楊浦濱江區(qū)的蛻變依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)驅(qū)動(dòng)型更新。

楊浦濱江曾是上海近代工業(yè)的發(fā)源地，擁有長(zhǎng)達(dá) 15.5 公里的濱江岸線。然而，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量工廠搬遷，留下了破舊的廠房與閑置的岸線資源。2017 年起，上海市啟動(dòng)楊浦濱江公共空間改造項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)不符合新定位的工業(yè)設(shè)施進(jìn)行拆除改造，釋放約30萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)空間，重點(diǎn)引入科技創(chuàng)新企業(yè)，配套建設(shè)2000余套人才公寓及商業(yè)教育設(shè)施，形成15分鐘品質(zhì)生活圈。濱江岸線也被打造成為集生態(tài)景觀、文化展示、休閑游憩于一體的公共空間。

工業(yè)遺產(chǎn)+科創(chuàng)基因+宜居配套的三位一體模式，使其成為全國(guó)舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型范本，這次改造也被稱(chēng)為城市治理的“繡花功夫”。

當(dāng)前，以“繡花功夫”取代“跑馬圈地”的城市進(jìn)化革命已席卷中國(guó)。未來(lái)，城市更新將繼續(xù)作為擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生的關(guān)鍵路徑，為全球城市可持續(xù)發(fā)展提供“中國(guó)方案”。值此關(guān)鍵時(shí)刻，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)主辦的 “2025中國(guó)城市更新創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇” 將于6月底盛大啟幕，本次論壇將匯聚行業(yè)權(quán)威專(zhuān)家、城市管理者、企業(yè)精英等各方力量，共同探尋城市更新的未來(lái)趨勢(shì)，為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)智慧與方案！讓我們共同期待，每一座城市都能煥發(fā)出新的生機(jī)與魅力，書(shū)寫(xiě)屬于自己的輝煌篇章！

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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