正在修繕中的新奧洋房小區(qū)。班曉麗/攝

中房報(bào)記者 田傲云 班曉麗丨北京報(bào)道

“合同簽了，是總價(jià)閉口合同，為什么要增加費(fèi)用？”

在北京市東城區(qū)新奧洋房小區(qū)召開的一次業(yè)主擴(kuò)大會(huì)議上，小區(qū)業(yè)主針對(duì)房屋外墻修繕工程施工方提出的增加費(fèi)用的問題提出了質(zhì)問。

作為北京市首個(gè)業(yè)主自發(fā)使用巨額公共維修基金改造外立面的商品房小區(qū)，新奧洋房的修繕工程曾被寄予厚望，然而，由于預(yù)算爭(zhēng)議遲遲無法解決，造價(jià)核算陷入僵局，修繕工程被迫停工。

日前，中國房地產(chǎn)報(bào)記者來到了小區(qū)，看到的卻是一個(gè)進(jìn)展停滯的工地，原計(jì)劃修繕的10棟樓僅4棟樓基本完工，剩下6棟樓外立面依然破損嚴(yán)重，施工現(xiàn)場(chǎng)堆滿了腳手架和鋼管。

施工單位北京華夏建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華夏建設(shè)”）表示，合同金額原定為1316萬余元，但隨著工程推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際施工面積遠(yuǎn)超初始測(cè)算，已施工的4棟樓需追加200萬元左右資金，未施工的6棟樓按實(shí)際面積進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。

對(duì)于上述要求，小區(qū)大多數(shù)業(yè)主堅(jiān)決反對(duì)，認(rèn)為根據(jù)合同約定，這是一份“固定總價(jià)”合同，超預(yù)算的責(zé)任應(yīng)由施工方承擔(dān)。

這個(gè)北京市首個(gè)業(yè)主自發(fā)使用巨額公共維修基金改造外立面、承載1100多居民對(duì)安全和環(huán)境改善期待的工程，為何會(huì)走到今天這一步？

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外墻瓷磚脫落，隱患倒逼修繕

新奧洋房小區(qū)建成于2005年，外墻瓷磚脫落問題已持續(xù)多年，尤其是幾棟樓緊鄰小區(qū)內(nèi)主要通行道路，還有一些樓棟直接面向市區(qū)公共道路，其經(jīng)常脫落的瓷片不僅破壞了小區(qū)的整體美觀，更對(duì)過往行人和車輛構(gòu)成了嚴(yán)重的安全威脅。

“每次路過都擔(dān)心會(huì)被砸到?！币晃粯I(yè)主站在1號(hào)樓附近，指著破損的外墻說，“特別是刮大風(fēng)的時(shí)候，太危險(xiǎn)了?！?/span>

“我們反映了很多次，始終沒有得到有效解決?！绷硪晃粯I(yè)主無奈地告訴記者。

無奈之下，業(yè)主們決定自發(fā)推動(dòng)問題解決。他們計(jì)劃通過成立業(yè)主委員會(huì)，再自發(fā)申請(qǐng)動(dòng)用公共維修基金進(jìn)行外墻修繕。

根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅共用部位的維修和更新，可以使用公共維修資金。但動(dòng)用維修資金須由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，當(dāng)時(shí)的新奧洋房小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會(huì)，這讓本就復(fù)雜的修繕工作更加棘手。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)需要至少20%業(yè)主提議，并經(jīng)全體業(yè)主半數(shù)以上同意才能召開；業(yè)主委員會(huì)則需在業(yè)主大會(huì)選舉后成立。

當(dāng)時(shí)，對(duì)一個(gè)建成已有十多年的小區(qū)來說，滿足這些條件并不容易。

“我們當(dāng)時(shí)申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)的時(shí)候，居委會(huì)極力反對(duì)，說我們不具備條件?！毙聤W洋房小區(qū)原業(yè)委會(huì)主任李若明回憶道，“后來先成立了一個(gè)物管會(huì)，但物管會(huì)不到一年，什么都沒做，最后業(yè)主們實(shí)在受不了，只能去找街道協(xié)調(diào)。”

為了推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立，業(yè)主代表們多次與街道房管所溝通。2021年，借助北京市推進(jìn)“物管會(huì)向業(yè)委會(huì)過渡”的政策，新奧洋房被選為試點(diǎn)小區(qū)。

在北京市東城區(qū)永定門外街道辦景泰社區(qū)委員會(huì)和房管所的支持下，經(jīng)過半年多動(dòng)員，2021年8月，新奧洋房小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立。

這一步，為小區(qū)外立面修繕工程打開了希望之門。

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公共維修基金使用的新探索

業(yè)主委員會(huì)的成立，只是推動(dòng)外墻修繕的第一步。接下來，他們需要完成維修基金的申請(qǐng)和使用工作。而這一步，同樣充滿了挑戰(zhàn)。

根據(jù)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，維修基金的使用需要“雙三分之二”規(guī)則——即三分之二以上業(yè)主同意，并在公示期內(nèi)無異議。

新奧洋房的業(yè)委會(huì)成員和熱心業(yè)主挨家挨戶動(dòng)員居民簽字，逐一解釋政策和修繕方案，耗費(fèi)了大量時(shí)間和精力。

然而，這只是漫長探索的開始。

公共維修基金的使用通常用于小區(qū)的小修小補(bǔ)，像新奧洋房這樣上千萬元的大規(guī)模外立面翻修項(xiàng)目，北京市從未有過先例。因此，業(yè)委會(huì)不僅需要推動(dòng)申請(qǐng)流程，還需要探索如何合理、高效地使用資金。

“我們找了街道辦，街道辦說這事管不了；找區(qū)建委，建委也說不歸他們管?！币晃粯I(yè)主坦言，“我們最后只能好通過12345投訴，才推動(dòng)下來?！?/span>

經(jīng)過一系列曲折運(yùn)作，業(yè)委會(huì)花費(fèi)了一年多時(shí)間才完成維修基金的劃轉(zhuǎn)、招標(biāo)、施工許可證辦理等繁瑣流程?！肮馐巧暾?qǐng)施工許可證就耗時(shí)8個(gè)月，資金劃轉(zhuǎn)也用了近半年。”李若明回憶。

“第一，沒有過使用公共維修基金辦理施工許可證的先例；第二，分期分批支付維修基金的情況，北京市也沒有過；第三，把維修基金全部劃到業(yè)委會(huì)管理賬戶的案例，更是極少數(shù)。”李若明說，“每一步都沒有先例可以參考，我們是北京市第一個(gè)‘吃螃蟹’的改造項(xiàng)目?！?/span>

尤其是資金分?jǐn)偤蛣澽D(zhuǎn)環(huán)節(jié)，由于政府平臺(tái)的技術(shù)限制，業(yè)委會(huì)多次遭遇操作難題，業(yè)委會(huì)不得不多次與相關(guān)部門溝通。

“當(dāng)時(shí)走資金申請(qǐng)流程，從政府平臺(tái)網(wǎng)站上申請(qǐng)分?jǐn)?，平臺(tái)系統(tǒng)根本進(jìn)不去。后來和技術(shù)人員溝通，才知道他們是建委委托的第三方，我們要進(jìn)去可以另外給一個(gè)賬號(hào)，但需要付費(fèi)。分?jǐn)傄淮涡枰?000多元。李若明回憶：“我們不同意付費(fèi)，最后通過反復(fù)溝通才把平臺(tái)的流程打通。”

最終，業(yè)委會(huì)完成了所有必要流程，順利推進(jìn)了工程招標(biāo)和施工?！皬馁Y金劃轉(zhuǎn)到最終確定施工單位，資料堆滿了4箱紙，每一步都走得非常艱難?！?李若明表示。

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工程量為何“越施工越多”？

施工合同。

2024年4月，施工方正式進(jìn)場(chǎng)，業(yè)主們以為問題終于要解決了。沒想到，數(shù)月后，工程突然停滯。

華夏建設(shè)稱，隨著工程推進(jìn)，實(shí)際施工面積遠(yuǎn)超預(yù)算，需追加200萬元左右預(yù)算用于已施工的4棟樓，未施工的6棟樓則需按實(shí)際面積重新結(jié)測(cè)算費(fèi)用。

對(duì)此，業(yè)委會(huì)方難以接受。他們認(rèn)為，根據(jù)合同條款，這是一份“固定總價(jià)合同”，合同金額為1316萬元，施工方在簽約前就應(yīng)該對(duì)工程量進(jìn)行復(fù)核，而合同明確約定“超預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)由施工方承擔(dān)”。

雙方因此產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，工程被迫停工。

“合同已經(jīng)明確是閉口合同，為什么追加費(fèi)用要我們業(yè)主承擔(dān)？”一位業(yè)主在會(huì)議上質(zhì)疑道。

也有業(yè)主表示，如果華夏建設(shè)愿意承認(rèn)自己存在一定責(zé)任，并協(xié)商各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任比例，那是可以接受的。但有人反問：“”即使在原基礎(chǔ)上增加了費(fèi)用，是否能確保問題解決？

更讓人疑惑的是，原本測(cè)算的面積為何會(huì)出現(xiàn)如此大的誤差？

“其實(shí)主要的問題還是面積測(cè)算，當(dāng)時(shí)我們請(qǐng)了造價(jià)公司計(jì)算，只有竣工圖，沒有其他的圖紙，所以他們計(jì)算起來可能會(huì)有一些被落下了，施工方也未嚴(yán)格復(fù)核工程量?！崩钊裘鞅硎?。

業(yè)委會(huì)經(jīng)過核查發(fā)現(xiàn)，部分樓棟的實(shí)際施工面積竟比初始測(cè)算翻多了近一倍。

“現(xiàn)在整個(gè)10棟樓的面積還沒有全部核實(shí)，差的最大的就是3號(hào)樓，當(dāng)初測(cè)算面積是3700平方米，實(shí)際施工面積達(dá)到了7200平方米，差了近一倍?！崩钊裘鞅硎?，“我們已經(jīng)要求造價(jià)公司重新核算，但責(zé)任分?jǐn)倖栴}仍未解決。”

記者致電華夏建設(shè)工作人員為何沒有對(duì)工程量進(jìn)行復(fù)核，對(duì)方稱，甲方給的圖紙就這樣，我們核實(shí)一下，之后讓相關(guān)人員給您回電話。

截至記者發(fā)稿，對(duì)方尚未回復(fù)。

面對(duì)停工僵局，該小區(qū)所屬的北京市東城區(qū)永定門外街道辦景泰社區(qū)委員會(huì)組織了工程方、業(yè)主委員會(huì)等有關(guān)當(dāng)事方召開協(xié)調(diào)會(huì)，但問題尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

北京市東城區(qū)住建委建筑行業(yè)管理處工作人員表示：“這種事情從沒遇到過，我們只能建議雙方妥協(xié)繼續(xù)施工，否則就只能走司法程序?！?/span>

新奧洋房的修繕工程是北京市首例業(yè)主自發(fā)使用公共維修基金改造外立面的項(xiàng)目，也是一次大膽的探索。如今，這個(gè)“第一個(gè)吃螃蟹”的項(xiàng)目卻停工了，需要相關(guān)部門給予更多關(guān)注。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者將繼續(xù)關(guān)注新奧洋房小區(qū)修繕的后續(xù)進(jìn)展工作。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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