中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

廣州兩個(gè)小區(qū)的業(yè)主有點(diǎn)鬧心，自己花錢(qián)買(mǎi)的、租的車(chē)位突然被法院查封了，莫名遭受無(wú)妄之災(zāi)。

5月27日，廣州雅居樂(lè)花園、雅居樂(lè)劍橋郡的業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)車(chē)庫(kù)貼上了廣州市中級(jí)人民法院的公告，其中提到因開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)與金融機(jī)構(gòu)的糾紛，將查封并拍賣(mài)兩個(gè)小區(qū)的部分車(chē)位。據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)，公告涉及的車(chē)位有3000多個(gè)，其中不乏業(yè)主已購(gòu)買(mǎi)或者租賃的。

公告提及，若對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)有異議，可在6月6日前提交相關(guān)證據(jù)。6月5日，雅居樂(lè)相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前該公司正在與起訴方商談欠款的處理方案，如置換其他抵押物等，“畢竟查封的單位部分是已售待網(wǎng)簽的”，另一方面也協(xié)助業(yè)主提供資料，盡快網(wǎng)簽備案保障自身權(quán)利。

廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基表示，若業(yè)主能夠證明購(gòu)買(mǎi)、出租、使用等行為發(fā)生在車(chē)位被抵押或查封前，那么法院會(huì)優(yōu)先保障買(mǎi)受人的車(chē)位使用權(quán)，中止車(chē)位拍賣(mài)。

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兩小區(qū)車(chē)位被查封

未拿產(chǎn)權(quán)業(yè)主最緊張

來(lái)自廣州市中級(jí)人民法院的一份公告顯示，該院依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的珠海國(guó)際仲裁院珠仲外字（2023）第92、94號(hào)調(diào)解書(shū)，立案執(zhí)行深圳聯(lián)新投資管理有限公司與常州湖畔置業(yè)有限公司、廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等被執(zhí)行人國(guó)內(nèi)涉外仲裁裁決兩案。在執(zhí)行過(guò)程中查封了被執(zhí)行人廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道廣州雅居樂(lè)北苑君瀾1-2街地下室103房等共計(jì)273處不動(dòng)產(chǎn)。

公告中提到，廣州市中級(jí)人民法院準(zhǔn)備對(duì)這些查封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)處理，如有異議，可書(shū)面向該院提出，并附相關(guān)的證明材料，如房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、租賃合同、戶(hù)口簿、身份證以及電話(huà)費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)的最初單據(jù)和最近單據(jù)等能證明不動(dòng)產(chǎn)屬于個(gè)人（單位）所有或長(zhǎng)期租用、使用等情況的書(shū)面證據(jù)。

據(jù)了解，這樣的公告不止一份，涉及廣州雅居樂(lè)花園和雅居樂(lè)劍橋郡兩個(gè)小區(qū)。

深圳聯(lián)新投資管理有限公司是中國(guó)平安保險(xiǎn)集團(tuán)旗下專(zhuān)注于投資管理的企業(yè)，常州湖畔置業(yè)有限公司、廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司則為雅居樂(lè)下屬企業(yè)。根據(jù)（2024）粵01執(zhí)764、765號(hào)，深圳聯(lián)新投資管理有限公司申請(qǐng)執(zhí)行的標(biāo)的金額分別為4.63億元、3.53億元。

查封公告的出現(xiàn)令業(yè)主們頗感震驚，有業(yè)主表示自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位已使用了近10年，一直沒(méi)有網(wǎng)簽，突然看到要被拍賣(mài)，實(shí)在接受不了。

據(jù)雅居樂(lè)劍橋郡的一位業(yè)主介紹，該小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車(chē)位最早賣(mài)到25萬(wàn)元一個(gè)。2022年前后，為了回籠資金，開(kāi)發(fā)商把未售的車(chē)位打包給第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，這個(gè)機(jī)構(gòu)很快推出了一次性買(mǎi)3個(gè)車(chē)位只需15萬(wàn)元的促銷(xiāo)方案，基于價(jià)格優(yōu)惠，不少業(yè)主都下場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)當(dāng)時(shí)廣州的相關(guān)法規(guī)，一個(gè)業(yè)主最多只能購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)小區(qū)車(chē)位，超出的無(wú)法過(guò)戶(hù)辦理產(chǎn)權(quán)證，只能簽訂長(zhǎng)租協(xié)議。據(jù)悉，有位業(yè)主一次性購(gòu)買(mǎi)了幾十個(gè)車(chē)位，但也只辦到2張產(chǎn)權(quán)證。

而此次車(chē)位被查封，最緊張的正是未拿到產(chǎn)權(quán)證明的業(yè)主。

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多個(gè)車(chē)位能否排除執(zhí)行

業(yè)主證明時(shí)間節(jié)點(diǎn)爭(zhēng)權(quán)益

楊登基認(rèn)為，案件的關(guān)鍵在于車(chē)位抵押或者查封的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果房企將車(chē)位抵押給金融機(jī)構(gòu)、辦理了抵押登記在先，一般情況下法院會(huì)優(yōu)先保障抵押權(quán)人的利益。反之，若業(yè)主能夠出示相關(guān)付款、網(wǎng)簽、租賃等合同，繳納物業(yè)管理費(fèi)等憑證，證明購(gòu)買(mǎi)、出租、使用等行為發(fā)生在車(chē)位被抵押或查封前，那么法院則可能中止車(chē)位拍賣(mài)，優(yōu)先保障買(mǎi)受人的車(chē)位使用權(quán)。

雅居樂(lè)方面沒(méi)有披露此次被查封車(chē)位的具體數(shù)量，但表示其中一部分是未售的，一部分已售未網(wǎng)簽或未辦理產(chǎn)權(quán)證，另一部分則是長(zhǎng)租的人防車(chē)位?！百Y料都有存檔的?！毖啪訕?lè)相關(guān)人士表示，有長(zhǎng)租合同的人防車(chē)位也是安全的，畢竟長(zhǎng)租協(xié)議是發(fā)生在車(chē)位被查封前。

負(fù)責(zé)兩個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的是雅生活服務(wù)。據(jù)了解，截至6月6日中午，該公司已經(jīng)協(xié)助涉案的大部分業(yè)主將相關(guān)資料提交至法院。

隨著車(chē)位使用價(jià)值、商業(yè)價(jià)值的不斷提升，因開(kāi)發(fā)商涉訴被司法查封的情形屢見(jiàn)不鮮，已購(gòu)未過(guò)戶(hù)的車(chē)位能否排除執(zhí)行是業(yè)主們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年5月份，上海市高級(jí)人民法院發(fā)布的一則典型案例具有參考意義。據(jù)介紹，2019年，一位業(yè)主全款購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)內(nèi)的一個(gè)車(chē)位，自2021年開(kāi)始使用，按時(shí)支付服務(wù)費(fèi)。2022年，該業(yè)主打算與開(kāi)發(fā)商簽訂車(chē)位網(wǎng)簽合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)施工單位已起訴開(kāi)發(fā)商要求支付拖欠的工程款，并申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，導(dǎo)致車(chē)位被查封，無(wú)法登記至業(yè)主名下。法院判決施工單位可對(duì)工程價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)，施工單位便向法院申請(qǐng)執(zhí)行，請(qǐng)求拍賣(mài)車(chē)位以清償開(kāi)發(fā)商欠付的工程款。該業(yè)主就車(chē)位提出執(zhí)行異議。法院審理認(rèn)為，車(chē)位屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性。在法院查封前，業(yè)主已就車(chē)位簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、支付全部?jī)r(jià)款、并實(shí)際占有、使用車(chē)位，且該車(chē)位為業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的唯一車(chē)位，其對(duì)車(chē)位享有的民事權(quán)益可以排除執(zhí)行。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，商品房消費(fèi)者主張的房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)。而車(chē)位為商品房的配套設(shè)施，符合居住功能的必要延伸的屬性。雖然有法律保障，但各地執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)未必相同，例如，上述案例便提到該車(chē)位是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的唯一車(chē)位。而雅居樂(lè)劍橋郡購(gòu)買(mǎi)了多個(gè)車(chē)位的業(yè)主，是否也可以申請(qǐng)排除執(zhí)行，仍有待法院審理。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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