202521日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT（房地產(chǎn)投資信托基金）在上交所上市，首日即封在30%的漲停板上。

此前，該基金產(chǎn)品在申購(gòu)階段已獲追捧：

網(wǎng)下發(fā)售1.05億份，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)216，創(chuàng)下REITs市場(chǎng)史上最高網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)（此前最高網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)由匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT剛剛在202517日創(chuàng)下：180.74倍）公眾投資者的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到了832.67

公眾對(duì)于租賃住房REIT的價(jià)值認(rèn)知，已到了令產(chǎn)品市場(chǎng)爆紅的階段。

那么，究竟應(yīng)如何理解租賃住房REIT的投資價(jià)值呢？

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT認(rèn)購(gòu)情況：

發(fā)售價(jià)格：2.734元/份；

發(fā)售份數(shù)：5億份；

募集金額：13.67億元；

戰(zhàn)略配售：3.5億份，占比70%，為35家戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)；

網(wǎng)下發(fā)售：1.05億份，占比21%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)216.91；

公眾發(fā)售：0.45億份，占比9%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)832.67。

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租賃住房?jī)r(jià)值何在？

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的發(fā)起人，為恒泰集團(tuán)（蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司）

只說(shuō)恒泰集團(tuán)，可能很多人感覺(jué)模糊，但是，說(shuō)起這家集團(tuán)的代表性作品，大家一定印象清晰，那就是俗稱“大秋褲”、學(xué)名“東方之門”的蘇州標(biāo)志性建筑：蘇州中心。

恒泰集團(tuán)的背后，是蘇州工業(yè)園區(qū)（蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)）

作為蘇州工業(yè)園區(qū)直屬的大型國(guó)有企業(yè)，恒泰集團(tuán)目前凈資產(chǎn)133億元，資產(chǎn)總規(guī)模287億元，業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大主業(yè)板塊，也是蘇州工業(yè)園區(qū)最大的租住房源持有者和運(yùn)營(yíng)商

“蘇州工業(yè)園區(qū)最大的租住房源持有者和運(yùn)營(yíng)商”，它的職能使命是什么呢？

就是以優(yōu)質(zhì)的租住房源，去吸引人才，服務(wù)工業(yè)園區(qū)，從而助力蘇州經(jīng)濟(jì)。

資料顯示——

• 江蘇省是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“績(jī)優(yōu)生”，人均 GDP 多年位居各省份第一，同時(shí)人口持續(xù)凈流入，財(cái)政多年凈上繳，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)領(lǐng)跑全國(guó)。

• 截至2023年底，北上廣深個(gè)一線城市常住人口均超1700萬(wàn)，蘇州、成都、重慶等二線城市常住人口均超1200萬(wàn)。作為勞動(dòng)人口主力軍的2039歲中青年人口也向一線及二線城市聚集。全國(guó)年齡2039歲人口占比為28%，而北上廣深四個(gè)一線城市2039歲人口占比在 33%50%之間，主要二線城市2039歲人口占比也在31%46%之間，其中蘇州為36%

• 2024年7月，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》強(qiáng)調(diào)以“租購(gòu)并舉”作為住房制度的核心，預(yù)示著租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新的推動(dòng)舉措。

• 蘇州市在2020年出臺(tái)了蘇州人才新政4.版《關(guān)于加快人才國(guó)際化引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展若干政策措施》，重點(diǎn)解決住房保障、子女入學(xué)、配偶就業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)等問(wèn)題。

• 2016年至2024年，蘇州工業(yè)園區(qū)在國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合考評(píng)中實(shí)現(xiàn)“九連冠”。作為經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名全國(guó)第一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)人才凈流入保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，租賃住房需求旺盛，租賃住房市場(chǎng)亟需發(fā)展。

• 截至2023年底，蘇州工業(yè)園區(qū)常住人口為116.99萬(wàn)人，相比2018年增長(zhǎng)4.54萬(wàn)人。近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)人才總量增長(zhǎng)15%，總規(guī)模達(dá)到52.5萬(wàn)人，占就業(yè)人口的比重達(dá)54.6%，每平方公里碩士人才達(dá)到240名，是硅谷當(dāng)前水平的70%。領(lǐng)軍人才達(dá)到3459人，其中海外人才占比近70%，人才競(jìng)爭(zhēng)力長(zhǎng)期位居全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)首位。

簡(jiǎn)言之，蘇州經(jīng)濟(jì)保持競(jìng)爭(zhēng)力，所依托的是人才戰(zhàn)略，而吸引人才的關(guān)鍵舉措之一是租賃住房。當(dāng)人才戰(zhàn)略成功推動(dòng)經(jīng)濟(jì)之后，則反過(guò)來(lái)支撐住房市場(chǎng)。

所以，表面的租房問(wèn)題，奠定的是整個(gè)蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底色。談及租賃住房REIT的價(jià)值，也要從這里談起。

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資產(chǎn)包情況

恒泰集團(tuán)持有、運(yùn)營(yíng)租住載體20個(gè)，總計(jì)1.6萬(wàn)套房源、2.6萬(wàn)個(gè)出租單元，累計(jì)為1.5萬(wàn)余家企業(yè)，16萬(wàn)青年人才解決居住問(wèn)題。

這些租住的房源，有的處于在建中，有的則建成時(shí)間較早，需要維護(hù)與升級(jí)，從而在新的租住需求之下保持吸引力。

房屋的開(kāi)發(fā)也好，升級(jí)也好，都需要資金投入，而恒泰集團(tuán)能夠獲取投資的最大優(yōu)勢(shì)，正是手中的20個(gè)項(xiàng)目。

盤活這些項(xiàng)目，即通過(guò)向投資者出讓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（住房租賃）收益，來(lái)?yè)Q取社會(huì)投資；反過(guò)來(lái)說(shuō)，投資者通過(guò)購(gòu)買恒泰集團(tuán)發(fā)行的基金，來(lái)分享經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（住房租賃）的收益，就是華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的基本邏輯。

投資者需要衡量的，是這個(gè)項(xiàng)目夠不夠好，收益保障性如何。

本次發(fā)行的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，底層資產(chǎn)為菁英公寓。

資料顯示——

• 菁英公寓為恒泰集團(tuán)的核心項(xiàng)目之一，也是蘇州工業(yè)園區(qū)目前規(guī)模最大的優(yōu)租房社區(qū)。其中，菁英公寓一期項(xiàng)目于2010年竣工并投入運(yùn)營(yíng)。菁英公寓二期項(xiàng)目于2012年竣工、2013年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

• 2024年蘇州市優(yōu)秀人才公寓榜單上，恒泰集團(tuán)集團(tuán)有兩家公寓上榜，其中之一為菁英公寓，另一家為東延四季公寓。

• 菁英公寓位于蘇州工業(yè)園區(qū)啟月街1號(hào)，包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業(yè)用房、8個(gè)地下車庫(kù)，可出租住房為2559套，2024年末出租率為93.33%。

• 菁英公寓租戶受雇企業(yè)所涉行業(yè)主要包括：生物醫(yī)藥與醫(yī)藥健康、信息技術(shù)與軟件服務(wù)、制造業(yè)，占比約73.09%；其他行業(yè)覆蓋金融服務(wù)、貿(mào)易服務(wù)、能源與環(huán)保等10余種類型。

• 相對(duì)于本次發(fā)行基金籌資的13.67億元，底層資產(chǎn)菁英公寓的建筑面積約為27萬(wàn)平方米，按照4576.18元/平方米計(jì)算，評(píng)估價(jià)值為12.61億元。菁英公寓2024年凈利潤(rùn)為1235.99萬(wàn)元。

按照相關(guān)文件的用途說(shuō)明，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT凈回收資金的85%以上用于淞北四季江韻四季或其他經(jīng)批準(zhǔn)同意的租賃住房項(xiàng)目建設(shè)；不超過(guò)15%的凈回收資金用于補(bǔ)充原始權(quán)益人流動(dòng)資金等。

這兩個(gè)投資項(xiàng)目——淞北四季和江韻四季，在恒泰集團(tuán)持有的20個(gè)項(xiàng)目之內(nèi)，預(yù)計(jì)分別在2025年和2026年建成。

值得注意的是，恒泰集團(tuán)的“四季”系列公寓與菁英公寓有著不同。

在恒泰國(guó)際的項(xiàng)目圖中可見(jiàn)，菁英公寓屬于“優(yōu)租公寓”，而淞北四季和江韻四季屬于“長(zhǎng)租公寓”。

兩者不同之處在于，雖同為政府支持的租賃住房，前者屬于保障性租賃住房，強(qiáng)調(diào)的是以相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格，滿足基本居住需求；后者的長(zhǎng)租房，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，以“新一代生活社區(qū)”理念（官方提法“綠色人才公寓”），提供高品質(zhì)、舒適、配套完善的居住環(huán)境，吸引對(duì)居住條件有更高要求的租戶。

公租房強(qiáng)保障保租房重普惠長(zhǎng)租房市場(chǎng)化，這種區(qū)分，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的多層次住房體系建設(shè)。

換言之，恒泰集團(tuán)通過(guò)以菁英公寓這樣的底層資產(chǎn)，發(fā)行租賃住房REIT獲取資金之后，要完成部分租住項(xiàng)目的升級(jí)，提升盈利能力。未來(lái)的“長(zhǎng)租公寓”將提供更好的市場(chǎng)回報(bào)。

這其實(shí)也是投資者看好恒泰租賃住房REIT的原因之一——恒泰手中的20個(gè)項(xiàng)目，為未來(lái)基金的擴(kuò)募、提質(zhì)，帶來(lái)更好的回報(bào)想象空間。

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48年封閉期

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的封閉期為48年。

相較之下，同為租賃住房REIT，蘇州恒泰的48年還是最短的。

已發(fā)行的8家租賃住房REIT封閉期情況表（據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)）

已發(fā)行的家租賃住房REIT，其余家的封閉期年限在624804個(gè)月之間，即52年至67年。

21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所上市，投資者可在二手市場(chǎng)進(jìn)行退出交易。

但是，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT對(duì)于戰(zhàn)略配售（全部占比的70%進(jìn)行了限售——

蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司所持億股的限售期為60個(gè)月年）

蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司及其他35 家戰(zhàn)略配售投資者所持2.5億股的限售期為36個(gè)月年）

因此，租賃住房REIT是一種從設(shè)計(jì)上就支持長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT招募說(shuō)明書中關(guān)于折現(xiàn)率說(shuō)明圖表

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在招股說(shuō)明書中也提供了菁英公寓及其他租賃住房項(xiàng)目的折現(xiàn)率與凈現(xiàn)金流分派率。

從已發(fā)布的個(gè)租賃住房項(xiàng)目看，這些項(xiàng)目情況較為類似，均為一線及新一線城市的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，資產(chǎn)流動(dòng)性好，租賃需求旺盛。蘇州恒泰項(xiàng)目6.00%的折現(xiàn)率，體現(xiàn)了租賃住房項(xiàng)目中低風(fēng)險(xiǎn)的屬性。2025年和2026年分別為4.34%4.41%的凈現(xiàn)金流分派率，也略高于部分同類項(xiàng)目。

總而言之，蘇州恒泰租賃住房REIT的投資前景，依托于蘇州租賃房市場(chǎng)的成長(zhǎng)性，它的短期表現(xiàn)也是此種認(rèn)知的市場(chǎng)化反映。

最后來(lái)看一看蘇州的未來(lái)規(guī)劃：

“根據(jù)《蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，到2035年，基本建成創(chuàng)新之城、開(kāi)放之城、人文之城、生態(tài)之城、宜居之城、善治之城，高水平建成充分展現(xiàn)‘強(qiáng)富美高’新圖景的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)市、國(guó)家歷史文化名城、著名風(fēng)景旅游城市、長(zhǎng)三角重要中心城市，為建設(shè)世界級(jí)城市群作出積極貢獻(xiàn)?！?/span>

附：適合租賃住房REIT類型的投資者

長(zhǎng)期投資者

機(jī)構(gòu)投資者

保守型投資者

社保基金和養(yǎng)老金FOF

產(chǎn)業(yè)資本

追求資產(chǎn)分散的投資者

具備專業(yè)投資能力的投資者

愿意承擔(dān)一定波動(dòng)的投資者

關(guān)注政策紅利的投資者

具備耐心的個(gè)人投資者

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：韓澗明

審讀：戴士潮

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