漢口城市廣場位于武漢市江岸區(qū)后湖怡康路，是該區(qū)域十幾萬居民的主要購物、消費(fèi)的場所。唐軍/攝

6.5%的回報(bào)率聽起來似乎不低，但從這10年來看，前3年幾乎沒有收益，只是近7年有回報(bào)收益，也僅可覆蓋投資商鋪銀行信貸成本。

唐軍/發(fā)自武漢

“終于等到開庭這一天，他們霸占著商鋪不愿歸還毫無道理，我要收回我的商鋪！”站在武漢市江岸區(qū)人民法院大門旁，感到既憋屈又惱火的賀先生表示。

為與武漢雙聯(lián)創(chuàng)和置業(yè)有限公司（以下簡稱“雙聯(lián)置業(yè)”）打官司，賀先生風(fēng)塵仆仆的剛從國外趕回武漢。

賀先生表示，2013年9月 ，他購買了武漢漢口城市廣場二期 C 區(qū)1層的192 號、155 號等多間商鋪，并與雙聯(lián)置業(yè)簽署了《漢口城市廣場產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同》。雙方約定委托管理期間，投資回報(bào)率為6.5%，期限為自合同簽署之日起20年。然而，雙聯(lián)置業(yè)于2024年8月20日以疫情和全國商業(yè)市場下行為由，向他發(fā)出《合同終止通知書》，且至今不愿將商鋪歸還業(yè)主。

自去年8月底以來，眾多業(yè)主都遭遇了與賀先生相同的境遇。

5月23日下午3點(diǎn)，漢口城市廣場二期C區(qū)商鋪訴訟案正式開庭，案涉181名業(yè)主、234個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪。庭審中，被告雙聯(lián)置業(yè)承認(rèn)，2024年該商業(yè)出租率達(dá)98%，商業(yè)運(yùn)營基本正常。目前，此案仍在審查中。

運(yùn)營正常卻仍被單方違約，這讓業(yè)主們難以接受。對此，北京策略律師事務(wù)所律師冷秋菊表示，被告雙聯(lián)置業(yè)拒絕歸還商鋪的行為，涉嫌侵犯了業(yè)主所購買不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利。

另悉，雙聯(lián)置業(yè)由南國置業(yè)與武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱“武漢地產(chǎn)集團(tuán)”）各出資1000萬元成立，各持股50%。作為雙聯(lián)置業(yè)股東之一，南國置業(yè)商業(yè)模式在此次糾紛中亦備受質(zhì)疑，其旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目此前因“售后返租”失約頻遭投訴，自身更是面臨虧損，已被“ST”，發(fā)展艱難。

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運(yùn)營企業(yè)單方面解約

將時(shí)間拉回10年前，武漢地產(chǎn)集團(tuán)在武漢市江岸區(qū)開發(fā)漢口城市廣場這一大型城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總體量60萬平方米，其中商業(yè)20萬平方米，由雙聯(lián)置業(yè)運(yùn)營；其余為住宅。

賀先生介紹，2012年至2013年，為促進(jìn)漢口城市廣場商業(yè)租售，雙聯(lián)置業(yè)向投資者推出了年收益率6.5%的租售承諾，合同期限20年。

合同中，雙聯(lián)置業(yè)單方設(shè)定了條款：由于市場繁榮需要管理方在初期投入大量的人力資源和資金等進(jìn)行市場培育，初期管理期的3年，投資者的收益僅為每月每平方米（建筑面積）2元；第4、第5年的基本租金收益為每月每平方米191.34元，后面三個(gè)委托租賃管理期的基本租金收益為每月每平方米228元。合同中還約定（合同的第4.4條）：管理方在合同初始委托租賃管理期或任何一管理期屆滿前3個(gè)月內(nèi)，有權(quán)單方?jīng)Q定是否提前解除合同。

到了2024年8月20日，雙聯(lián)置業(yè)以疫情和商業(yè)市場下行為由，向漢口城市廣場C區(qū)所有業(yè)主發(fā)出了《合同終止通知書》，單方面解除了合同。

賀先生等業(yè)主收到的《合同終止通知書》。

這一突如其來的解約，讓眾多業(yè)主措手不及。

“當(dāng)初，糊里糊涂地就與雙聯(lián)置業(yè)簽了約?！辟R先生無奈地說，6.5%的回報(bào)率聽起來似乎不低，但從這10年來看，前3年幾乎沒有收益，只是近7年有回報(bào)，僅可覆蓋投資商鋪的銀行信貸成本。

“雙聯(lián)置業(yè)的很多行為都有失公允，態(tài)度還十分霸蠻！”另一位業(yè)主鄭女士說，近日我了解到，雙聯(lián)置業(yè)去年發(fā)出《合同終止通知書》后，在我們不知情的情況下，又與我商鋪上的經(jīng)營商戶簽了新一輪租賃合同。

更讓業(yè)主們?yōu)殡y的是，盡管雙聯(lián)置業(yè)單方面終止了合同，卻以漢口城市廣場統(tǒng)一運(yùn)營管理、不能分拆等為由，始終不將商鋪歸還于業(yè)主。

鄭女士說，雙聯(lián)置業(yè)的這一系列操作背后，是希望將原合同約定的年收益率的6.5%下調(diào)至3.3%，迫使所有業(yè)主接受這一強(qiáng)施條件重新簽約。

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涉嫌侵犯業(yè)主權(quán)益

法庭上，賀先生表示，“當(dāng)初所簽合同是被告設(shè)定的霸王條款，被告于2024年8月發(fā)出合同終止函后，我同意解除合同，之后被告卻拒絕移交商鋪，并且還少支付相關(guān)租金費(fèi)用，這種行為沒有法律依據(jù)?！?/span>

為此，賀先生提出了幾項(xiàng)訴訟請求：1.判令被告按照合同約定向原告通報(bào)自合同簽訂以來的市場管理情況，包括商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營動(dòng)態(tài)等；2.請求被告向原告提供與實(shí)際承租人之間簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同以及經(jīng)營管理期間的會(huì)計(jì)賬簿以供查閱；3.被告立即歸還商鋪，移交標(biāo)準(zhǔn)為還原至與產(chǎn)權(quán)證分割圖一致；4.判令被告向原告立即支付違法占用期間的租金損失，自2024年9月1日期至實(shí)際交還商鋪之日止，按照37520.32元/月計(jì)算，并支付逾期付款違約金按37520.32元基數(shù)，以日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)； 5.判令被告賠償原告關(guān)于漢口城市廣場的建筑物外立面、 樓頂平臺(tái)、室外廣場等公共區(qū)域的經(jīng)營和收益，按照10000元/月計(jì)算，自2024年9月1日期至實(shí)際交還商鋪之日止；6.本案的訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。

被告雙聯(lián)置業(yè)代表則反辯稱，目前，全國商業(yè)市場下行，項(xiàng)目的經(jīng)營收入不及預(yù)期，虧損嚴(yán)重。據(jù)合同第 4.4條約定，“乙方有權(quán)單方?jīng)Q定是否解除合同”，因?yàn)槿ツ?月已向原告送達(dá)了《合同終止通知書》，自2024年9月1日始，合同便對雙方不具有約束力。原告要求繼續(xù)依據(jù)原合同約定標(biāo)準(zhǔn)向其支付租金，并主張逾期違約金，無事實(shí)與法律依據(jù)。

當(dāng)被問及在合同終止后，為何不能將商鋪歸還給業(yè)主時(shí)，被告稱，其繼續(xù)運(yùn)營管理涉案商鋪，是為了維護(hù)原告在內(nèi)廣大業(yè)主和商戶的整體利益。涉案商鋪已經(jīng)形成了統(tǒng)一運(yùn)營管理下，相對穩(wěn)定的經(jīng)營模式和商業(yè)環(huán)境，一旦停止統(tǒng)一管理，業(yè)主之間、商戶之間、業(yè)主和承租商戶之間都可能因無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)市場無法正常經(jīng)營。為了有利于整體市場商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，必然要受到商業(yè)整體功能發(fā)揮以及業(yè)主整體利益的約束。而關(guān)于原告第五項(xiàng)訴訟請求，即業(yè)主們對于漢口城市廣場的建筑公共區(qū)域的經(jīng)營收益的主張，根據(jù)合同約定，此項(xiàng)收益不屬于原告所有。

“被告依據(jù)合同相關(guān)條款約定，應(yīng)該承擔(dān)合同義務(wù)。應(yīng)兌現(xiàn)交還商鋪的承諾，不能單方巧立借口，不交還商鋪給業(yè)主。”冷秋菊律師認(rèn)為，本案案涉合同由被告起草并形成格式合同，從而形成多種法律關(guān)系的無名合同，是非標(biāo)準(zhǔn)合同，故原告的訴求既包含依據(jù)合同糾紛要求被告應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，也包括依據(jù)法律規(guī)定構(gòu)成侵權(quán)行為而承擔(dān)的騰退商鋪的義務(wù)。所以，本案涉及雙重法律關(guān)系，具體應(yīng)由法院裁定。

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危機(jī)重重

據(jù)業(yè)主反映，盡管武漢地產(chǎn)集團(tuán)持有雙聯(lián)置業(yè)50%股份，但漢口城市廣場的商業(yè)運(yùn)營是由南國置業(yè)旗下團(tuán)隊(duì)操盤。因此，項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營深深打上了“南國置業(yè)商業(yè)模式”的烙印。

近年來，南國置業(yè)旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目因“售后返租”失約問題，正不斷地遭遇投訴，深陷訴訟泥潭。

如2012年~2013年，湖北荊州南國大家裝項(xiàng)目以捆綁式銷售模式，在售商鋪時(shí)與業(yè)主簽訂20年代管合同，約定年均保底收益為7%。該項(xiàng)目業(yè)主投訴稱，代管公司于2023年7月給業(yè)主們發(fā)出了合同終止通知書，之后要求簽訂壓低業(yè)主利益的新合同，同時(shí)不愿歸還商鋪。而原合同約定，在代管公司撤離時(shí)商鋪按原樣退還給業(yè)主。

同樣的情況也發(fā)生在湖北襄陽泛悅南國城市廣場項(xiàng)目上。該項(xiàng)目業(yè)主表示，代管公司單方面解除合同后，業(yè)主的商鋪依舊被占用經(jīng)營，并且在未經(jīng)協(xié)商的情況下直接扣發(fā)了應(yīng)給業(yè)主的收益。

一位漢口城市廣場業(yè)主說，雙聯(lián)置業(yè)強(qiáng)行下調(diào)業(yè)主收益，給出的理由是行業(yè)不景氣、市場下行，也許它還有其他原因。對方?jīng)]有公布過財(cái)務(wù)營業(yè)收入情況，到底是怎么回事只有它自己清楚。

這種信息的不透明，讓業(yè)主們對雙聯(lián)置業(yè)的做法充滿了質(zhì)疑和不滿。

經(jīng)梳理南國置業(yè)業(yè)績報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2024年度營業(yè)收入為29.69億元，從營業(yè)收入構(gòu)成看，物業(yè)銷售24.11億元，占比81.2%，同比增長387.29%；物業(yè)出租及物業(yè)管理5.05億元，占比17.01%，同比增長2.21%；其中，公司對漢口城市廣場項(xiàng)目的權(quán)益比例為70%，可出租面積92875.22平方米，累計(jì)已出租面積90027.85平方米，平均出租率97.73%，該出租數(shù)據(jù)基本與法庭上被告的陳訴一致。從數(shù)據(jù)上看，漢口城市廣場的商業(yè)運(yùn)營整體不錯(cuò)。

漢口城市廣場二期C區(qū)華為手機(jī)專賣店，人氣較旺。唐軍/攝

記者在漢口城市廣場現(xiàn)場了解到，其二期C區(qū)商業(yè)氛圍尚可，特別是一樓沿街安踏專賣店與華為專賣店，人流較旺。華為專賣店銷售負(fù)責(zé)人表示，周末每天可賣出20多部手機(jī)。

市場真實(shí)景象表明，盡管目前有些實(shí)體店業(yè)務(wù)下滑，但漢口城市廣場商業(yè)流量與基本面尚可。

不過，南國置業(yè)層面正在發(fā)生大額虧損，業(yè)績報(bào)告顯示，2023年至2025年一季度，其歸屬母公司凈利潤分別為-16.93億元、-22.38億元、-4.627億元，運(yùn)營艱難。

另企查查顯示，其企業(yè)面風(fēng)險(xiǎn)已顯，目前共有665條自身風(fēng)險(xiǎn)，包括司法訴訟589條，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)76條，其中司法訴訟占比88.57%，僅在近一月就新增自身風(fēng)險(xiǎn)47條。

5月24日，南國置業(yè)還發(fā)布了關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的進(jìn)展公告，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。對于本次交易進(jìn)展情況，公告稱，公司及相關(guān)機(jī)構(gòu)正積極推進(jìn)本次交易進(jìn)程。本次交易的標(biāo)的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等要素均未最終確定，相關(guān)方尚未簽署交易文件。

在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，南國置業(yè)將如何重塑商業(yè)愿景，又將如何面對投資者的質(zhì)疑與諸多的司法訴訟，值得關(guān)注。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

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