這些實(shí)踐不僅加快了保障性住房供給速度，也為房企紓困和行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了有效路徑，有力推動了房地產(chǎn)發(fā)展模式從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。

于帥卿/發(fā)自北京

時隔7個月，杭州市首個被收購的存量商品房項(xiàng)目正式落定。

5月20日，杭州市安居集團(tuán)有限公司（以下簡稱“杭州安居集團(tuán)”）完成萬科河語光年府2幢房屋不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這一舉措標(biāo)志著杭州市本級首個收購存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目成功落地，杭州市“收存轉(zhuǎn)?！惫ぷ饔纱诉~入新階段。

此次收購交易對象為市場化房地產(chǎn)開發(fā)商，交易標(biāo)的為自持商品住房，收購后轉(zhuǎn)換用作保障性租賃住房，預(yù)計(jì)今年年底投入使用。

對于市場普遍關(guān)注的收購價格、收購商品房用作保障性住房的資金來源、收購過程中遇到的問題，以及后續(xù)租金定價等關(guān)鍵信息，杭州安居集團(tuán)相關(guān)工作人員在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時表示：“目前相關(guān)工作仍在穩(wěn)步推進(jìn)中，后續(xù)我們會根據(jù)工作進(jìn)展情況，適時發(fā)布相關(guān)信息?！?/span>

盡管此次杭州安居集團(tuán)并未詳細(xì)披露相關(guān)細(xì)節(jié)，但根據(jù)去年10月31日發(fā)布的《關(guān)于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》可知，收購價格以同地段重置價格為參考上限，具體涵蓋劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤。

杭州安居集團(tuán)明確表示，將結(jié)合運(yùn)河新城板塊產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，發(fā)揮“安居寧巢”品牌優(yōu)勢，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)裝修、高水平運(yùn)營，定位面向中高端白領(lǐng)的服務(wù)式公寓，打造“收存轉(zhuǎn)?！睒影屙?xiàng)目。

此外，5月23日，浙商銀行杭州分行成功發(fā)放了杭州市首筆住房租賃團(tuán)體購房貸款，貸款金額為0.37億元，專項(xiàng)用于支持杭州安居集團(tuán)收購萬科·河語光年項(xiàng)目的75套存量商品房。

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房企自持資產(chǎn)處理新徑

河語光年府位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，西側(cè)為京杭大運(yùn)河，東側(cè)距離在建地鐵15號線一期謝村站約600米，周邊3公里內(nèi)有邵逸夫醫(yī)院大運(yùn)河分院、京杭大運(yùn)河博物院、育才大城北學(xué)校、城北萬象城、玉湖公園等優(yōu)質(zhì)配套，整體項(xiàng)目已于2023年12月交付。

萬科河語光年府的開發(fā)商為杭州萬懿置業(yè)有限公司。天眼查信息顯示，萬科集團(tuán)旗下企業(yè)浙江萬科企業(yè)集團(tuán)有限公司持有其98.35%股權(quán)。

2021年萬科競得該項(xiàng)目，當(dāng)時有20家房企參與了該項(xiàng)目地塊競拍，競爭激烈。最終萬科以上限價格40.6億元競得，樓面價約2.86萬元/平方米，溢價率29.7%，并競配自持面積比例3%，約合4035.6平方米。

得益于優(yōu)越的地理位置和豐富的配套資源，河語光年府在當(dāng)年一經(jīng)推出便成為杭州樓市的熱門樓盤之一。2021年7月，項(xiàng)目首次開盤入市，精裝限價為3.8萬元/平方米，項(xiàng)目推出的199套房源吸引了超過6400組客戶登記，中簽率低至3.1%。此后，項(xiàng)目每次加推房源，均需通過搖號來確定購房資格。

此外，河語光年府的區(qū)位優(yōu)勢和配套優(yōu)勢還體現(xiàn)在其二手房市場表現(xiàn)上。目前，該項(xiàng)目二手房掛牌價仍在4.6萬元/平方米左右。由此可見，優(yōu)越的區(qū)位條件為項(xiàng)目帶來了良好的保值增值能力，這也是杭州安居集團(tuán)選擇該項(xiàng)目的重要原因之一。

據(jù)接近交易人士透露，杭州安居集團(tuán)發(fā)布收儲公告后，收到了多家單位的報(bào)名。經(jīng)過對體量、地域、交通、質(zhì)量等多維度的考察與評估，杭州安居集團(tuán)最終選定了萬科河語光年府作為收儲項(xiàng)目。

體量大小會直接影響項(xiàng)目的運(yùn)營成本，體量越小運(yùn)營成本相對越高。因此，杭州安居集團(tuán)在征集房源時設(shè)置了明確要求，即“收購房源原則上要獨(dú)立成棟（幢）成單元，房源以面積不超過70平方米的小戶型為主”。

此次杭州安居集團(tuán)從萬科手中收購的兩幢樓，恰好是當(dāng)初規(guī)定的4035.6平方米自持部分，且戶型均為50~60平方米的小戶型，完全符合收儲公告的征集要求。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科在杭州的這兩幢樓被收購用于保障房，不僅讓萬科能夠迅速將手中資產(chǎn)變現(xiàn)，有效補(bǔ)充現(xiàn)金流，也為在杭州擁有自持資產(chǎn)的其他房企提供了一種可行的資產(chǎn)處理思路。

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運(yùn)營方案明確

此次收購主體是杭州安居集團(tuán)，運(yùn)營主體是杭州市安居寧巢投資有限公司（以下簡稱“安居寧巢”）。

杭州安居集團(tuán)的前身是杭州安居建投集團(tuán)。2023年，該集團(tuán)劃轉(zhuǎn)至杭州市城投集團(tuán)新組建的杭州市安居集團(tuán)，系全資國有企業(yè)，截至2024年底，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超216億元。

此次國資下場收儲存量商品房，正呼應(yīng)了此前發(fā)布的房地產(chǎn)政策，通過市場化收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，開辟了房地產(chǎn)去庫存與民生保障雙軌并行的新路徑。

安居寧巢是安居集團(tuán)下屬的全資子公司，精準(zhǔn)實(shí)施“市場 + 保障”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略定位，以保障性租賃住房為核心業(yè)務(wù)，深耕租賃住房的精細(xì)化運(yùn)營管理。目前，其管理的項(xiàng)目共計(jì)17個，業(yè)務(wù)布局杭州上城、拱墅、蕭山、臨平、錢塘、富陽、臨安等區(qū)，并拓展至嘉興市運(yùn)營。其中，保障性租賃住房項(xiàng)目有12個，房間數(shù)量超17000套（間），運(yùn)營期門店的出租率達(dá)92%。

值得一提的是，浙江省首宗成建制開發(fā)的人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目——寧巢·明石公寓、杭州市規(guī)模最大的人才公寓項(xiàng)目——寧巢·美地公寓、杭州市規(guī)模最大的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目——寧巢·錢塘藍(lán)領(lǐng)公寓等多個標(biāo)桿項(xiàng)目，均由安居寧巢打造并運(yùn)營。

針對河語光年府項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營方案，杭州安居集團(tuán)表示，將采取公開招租的方式，確保公正合理。重點(diǎn)面向杭州城區(qū)無房的新市民、青年人，明確具體的準(zhǔn)入條件，如社保繳納情況等。同時，建立全方位的信息公開機(jī)制，在微信公眾號、社交媒體賬號、社區(qū)公告欄等平臺，及時公布招租政策、申請流程等信息。采用公開搖號、順序排隊(duì)等公平公正的方式確定招租順序，并組織選房。

租金價格方面，確立價格機(jī)制，平衡租金價格，按照“租賃戶收入可負(fù)擔(dān)、租賃企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)”的原則，參考同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金水平，結(jié)合本項(xiàng)目運(yùn)營成本因素，合理確定租金價格。

參考寧巢·明石公寓的招租公告，目前人才租賃住房的對外招租對象分為四類：一是經(jīng)杭州市高層次人才分類認(rèn)定的A、B、C、D、E類人才；二是經(jīng)杭州市認(rèn)定的F類人才（緊缺實(shí)用型人才）及市、區(qū)認(rèn)定的或其他人才；三是具有大專及大專以上學(xué)歷的人員；四是市、區(qū)招商引資重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)工作人員。

從學(xué)歷門檻來看，大專及以上學(xué)歷人員即可申請租賃。不過，申請人還需同時符合多個條件，如在市區(qū)內(nèi)無房，且未享受相關(guān)住房（租房）優(yōu)惠政策等。

價格方面，目前河語光年府129 ~139平方米房源在貝殼上顯示的精裝整租價格在7000~8800元/月之間。參考人才租賃住房，如寧巢·明石公寓二居室60~70平方米的評估平均租金約為4360元/月，符合準(zhǔn)入條件的人才可享受差別化租金。

具體來看，A、B類高層次人才免租金；C、D類高層次人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場評估租金的20%；E類高層次人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場評估租金的40%；其他人才租金標(biāo)準(zhǔn)為市場評估租金的70%。換算下來，滿足條件的普通學(xué)歷人才租賃二居室的價格約3052元/月。

杭州安居集團(tuán)表示，自去年以來，在杭州市住保房管局的指導(dǎo)和杭州市、區(qū)規(guī)劃和自然資源部門的支持下，集團(tuán)按照“自主決策、自愿參與、價格合理、戶型規(guī)范、穩(wěn)慎推進(jìn)、嚴(yán)防風(fēng)險”的原則，公開發(fā)布征集信息，認(rèn)真做好調(diào)查研究，合理確定收購價格，穩(wěn)步推進(jìn)收購工作，理順交易流程，為后續(xù)項(xiàng)目收購樹立了樣板。

下一步，杭州安居集團(tuán)將進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加快其他項(xiàng)目評估工作，加大“收存轉(zhuǎn)?！惫ぷ髁Χ?，為杭州市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)安居力量。

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多地存量房收購創(chuàng)新模式涌現(xiàn)

除杭州外，在收購已建成存量商品房用作保障性住房方面，截至2025年4月末，全國多個省市指定的收購主體中，已有部分完成房源收購。不過，這些房源尚未投入運(yùn)營或仍處于運(yùn)營初期，具體運(yùn)營進(jìn)展尚待觀察。

4月2日，廣東省首個收購存量房用作保障性住房的貸款項(xiàng)目——高明花曼曦苑保障性租賃住房項(xiàng)目正式落地。該項(xiàng)目位于佛山市高明區(qū)明城鎮(zhèn)，佛山市安居公司收購了409套商品房，總建筑面積達(dá)39612平方米，用于保障性租賃住房運(yùn)營。收購單價約為5400元/平方米，相當(dāng)于周邊商品房市場價格的9成。

項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.2億元，獲得平安銀行住房租賃團(tuán)體購房貸款授信額度1.7億元，貸款期限最長30年。后續(xù)將通過改造，形成598套保障性租賃住房。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)協(xié)會認(rèn)為，佛山市這一收購既能推動存量商品房去庫存，又能借助現(xiàn)有金融支持政策置換低利率貸款，降低地方國資企業(yè)的債務(wù)壓力，還能減少政府在保障性住房建設(shè)方面的投入，有效增加保障房供應(yīng)。

此外，2月8日，湖北省發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于湖北大學(xué)陽邏校區(qū)購置存量商品房用于學(xué)生住宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》。批復(fù)顯示，該項(xiàng)目整體購置武漢城建·水岸（陽邏水鄉(xiāng)）5號樓、6號樓存量商品房352套用于學(xué)生住宿，總建筑面積37048.04平方米（均為地上建筑面積），可新增2800個學(xué)生住宿床位。

經(jīng)測算，平均每套商品房通過空間優(yōu)化可容納8個床位，采用裝配式裝修工藝提升空間利用率。項(xiàng)目估算投資為19824.74萬元，其中毛坯購置費(fèi)用17238.45萬元，裝修改造費(fèi)用2586.29萬元。資金來源為爭取中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，武漢城建·水岸5、6號樓于2022年取得預(yù)售許可，備案均價約7300元/平方米。據(jù)批復(fù)顯示，此次毛坯購置單價約為4650元/平方米，相當(dāng)于備案均價的63.7%。

此外，根據(jù)武漢市2024年出臺的《關(guān)于支持高校存量資產(chǎn)盤活的實(shí)施意見》（武政規(guī)〔2024〕3號），對納入政府主導(dǎo)的存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目，可享受交易稅費(fèi)減免、市政配套費(fèi)返還等政策優(yōu)惠，這為項(xiàng)目成本控制提供了制度保障。

上述房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)協(xié)會認(rèn)為，該項(xiàng)目與2025年政府工作報(bào)告提出的“創(chuàng)新存量商品房收購模式”形成政策呼應(yīng)，其“批量議價購置+標(biāo)準(zhǔn)化改造+智慧化管理”的實(shí)施路徑，為全國高校破解擴(kuò)招帶來的住宿資源緊張難題提供了可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

從各地實(shí)踐來看，當(dāng)前已形成多種創(chuàng)新模式。這些實(shí)踐不僅加快了保障性住房供給速度，也為房企紓困和行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了有效路徑，有力推動了房地產(chǎn)發(fā)展模式從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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