當(dāng)行業(yè)從規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，過度依賴收并購的企業(yè)正面臨戰(zhàn)略調(diào)整陣痛

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

截至2025年5月16日收盤，和泓服務(wù)股價為1.35港元/股，較2021年近4港元/股的高點縮水超66%。2021年，正值和泓服務(wù)上市初期規(guī)模擴張階段，公司抓住物管行業(yè)收并購潮的機會，斥資近3億元收購了7家物管公司的股權(quán)，包括江蘇深華時代物業(yè)51%的股權(quán)。然而，隨著市場對這些收購效果的質(zhì)疑增加，其后遺癥逐漸傳導(dǎo)至資本市場，導(dǎo)致股價承壓。

不容忽視的是，上市后憑借多次收并購后實現(xiàn)規(guī)模躍遷后，和泓服務(wù)如今卻連續(xù)上演"退貨"戲碼。5月9日，這家曾以“港股增速前三”著稱的上市物企宣布虧本1370萬元出售江蘇深華時代物業(yè)51%股權(quán)，距離其2023年底原價退還貴州星際物業(yè)股權(quán)僅隔半年。四年前以4080萬元高價收購的標的，如今以3050萬元"骨折價"出手，折射出激進擴張策略的副作用正在顯現(xiàn)。

資料顯示，和泓服務(wù)過去五年通過16起收并購實現(xiàn)規(guī)模三級跳，在管面積突破6200萬平方米。然而硬幣的另一面是：應(yīng)收賬款五年暴增15倍，2024年計提減值規(guī)模超過凈利潤，經(jīng)營性現(xiàn)金流首現(xiàn)負值。

中國物業(yè)管理協(xié)會的一位研究員指出：“當(dāng)行業(yè)從規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，過度依賴收并購的企業(yè)正面臨戰(zhàn)略調(diào)整陣痛?！痹诜康禺a(chǎn)下行周期與資本市場估值重構(gòu)的雙重壓力下，這場關(guān)乎生存的"退貨"抉擇，正成為物管行業(yè)轉(zhuǎn)型期的典型樣本。

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兩次“退貨”虧超千萬

華東戰(zhàn)略腹地遭腰斬

在寧愿虧損也要出售的情況下，和泓服務(wù)賣掉江蘇深華時代物業(yè)的最大原因是標的資產(chǎn)的質(zhì)量惡化。公告顯示，該物業(yè)2024年稅前利潤同比驟降40.2%，2025年一季度更錄得132.6萬元虧損。

和泓服務(wù)表示，出售目標公司可讓集團精簡業(yè)務(wù)重點、減低與較弱資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險，并將資源投放于有望獲得更大回報的業(yè)務(wù)。

“這相當(dāng)于把四年前吞下的擴張成果又吐了出來。”某證券機構(gòu)物業(yè)分析師。數(shù)據(jù)顯示，被退回的江蘇深華時代物業(yè)在管面積達780萬平方米，占和泓服務(wù)華東區(qū)域總盤子的50.2%。交易完成后，其華東在管面積將縮水至773萬平方米，區(qū)域戰(zhàn)略地位從第二大業(yè)務(wù)支柱滑落至第四。

更嚴峻的是應(yīng)收賬款危機。截至2024年末，深華時代物業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)達187天，遠超行業(yè)120天的警戒線?！皹说墓举~期管理失控，直接拖累母公司現(xiàn)金流?！鄙鲜霾辉妇呙慕鹑诜治鰩熤赋?，2024年和泓服務(wù)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額首現(xiàn)-1072.8萬元，與三年前1.2億元凈流入形成鮮明對比。

值得關(guān)注的是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓最終期限設(shè)定在2026年底，也就是說交易設(shè)計存在“緩沖期”。仲量聯(lián)行研究部的一位總監(jiān)分析：“兩年過渡期既為平穩(wěn)交接留出空間，也暴露出買方對標的資產(chǎn)真實價值的疑慮。”買方靖江智匯雖承諾維持現(xiàn)有管理團隊，但新股東武建香夫婦旗下企業(yè)涉足家政、景觀工程等跨界領(lǐng)域，能否盤活存量物業(yè)仍存變數(shù)。

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減值吞噬利潤

商譽暗雷潛伏

翻看和泓服務(wù)2024年財報，一組數(shù)據(jù)觸目驚心：1.11億元信用減值撥備超過凈利潤28%，應(yīng)收賬款規(guī)模達5.64億元占營收33.16%，兩年以上賬齡款項占比驟升10個百分點?！斑@相當(dāng)于每收3塊錢就有1塊是'紙上富貴'?！币晃粐┚卜治鰩熤毖裕疚迥觊g應(yīng)收賬款復(fù)合增速73.3%，遠超40.6%的營收增速，揭示出規(guī)模擴張的質(zhì)量隱患。

收并購埋下的地雷不止于此。截至2024年末，4.61億元商譽占總資產(chǎn)26.7%，盡管當(dāng)年僅計提800萬元減值，但潛在風(fēng)險高懸?！安①彉说墓乐灯毡樵?0倍PE以上，若后續(xù)整合失利，商譽減值可能引發(fā)業(yè)績雪崩。”一位不愿具名的金融分析師提醒。事實上，2024年北京和眾物業(yè)已出現(xiàn)商譽減值，成為預(yù)警信號。

根據(jù)最新報告顯示，物管行業(yè)收并購PE中位數(shù)已從2021年的13.2倍降至2024年的6.8倍。面對估值理性回歸，和泓服務(wù)不得不調(diào)整策略：2024年新增并購僅1起，較2021年的7起斷崖式下跌。

從“買買買”到“賣賣賣”，本質(zhì)是粗放增長模式難以為繼。行業(yè)正經(jīng)歷從外延式擴張向內(nèi)生式增長的范式轉(zhuǎn)換。

站在2025年的十字路口，和泓服務(wù)的困境頗具行業(yè)代表性。當(dāng)68.29%的毛利來自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)占比持續(xù)萎縮，單純依賴管理面積擴張的商業(yè)模式已觸及天花板。

正如萬科物業(yè)CEO朱保全所言：“未來物企的競爭力不在規(guī)模榜單，而在服務(wù)深度?！睂τ诤豌?wù)而言，能否將"退貨"陣痛轉(zhuǎn)化為服務(wù)力重塑的契機，將決定其能否在行業(yè)洗牌中守住目前位置。而整個物管行業(yè)，也正在這場規(guī)模與質(zhì)量的博弈中，尋找新的價值坐標。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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