“好房子”引發(fā)的鯰魚效應(yīng)，也使各新房項(xiàng)目開啟“花式促銷”模式

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

北京樓市5月開局勢(shì)頭良好。

“僅‘五一’期間，龍湖·觀萃北京項(xiàng)目就銷售了28套，約1.54億元。”

“招商序開放5天有2000多組客戶到訪，5月4日正式啟動(dòng)凍資，首日凍資已超過(guò)160組。”

“嘉華天珺5天累計(jì)吸引到訪客戶超500組，新增認(rèn)購(gòu)17套。”

“‘五一’黃金周期間，保利·天匯的銷售團(tuán)隊(duì)全天候待命，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員全程陪同接待，線上全員直播，單場(chǎng)觀眾突破8000多。”

5月6日，多位北京熱銷地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人及置業(yè)顧問(wèn)在與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者交談時(shí)坦言，“忙碌”和“沖刺”是這個(gè)“五一”黃金周的代名詞。

一組數(shù)據(jù)印證著他們的感受。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，北京新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽302套、3.42萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)114%、107%。根據(jù)58安居客云洞察數(shù)據(jù)，2025年“五一”期間，全國(guó)新房線上找房日均熱度較前五天環(huán)比上漲約3.9%，較整個(gè)4月上漲約 2.5%。

這份熱度并不平均。從案場(chǎng)來(lái)訪情況來(lái)看，市場(chǎng)延續(xù)分化特征，北京朝陽(yáng)、大興、昌平等區(qū)域部分熱點(diǎn)“好房子”項(xiàng)目來(lái)訪客戶較多，但其他區(qū)域推出較久的項(xiàng)目成交則顯得較為平淡。對(duì)此，有不愿具名的地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，熱銷的項(xiàng)目多是在住宅“國(guó)標(biāo)”升級(jí)帶動(dòng)之下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、得房率等方面都明顯超過(guò)舊有樓盤的項(xiàng)目。另一方面，讓利較大、優(yōu)惠更多也是很多項(xiàng)目在這個(gè)“五一”期間的促銷手段。

中指研究院高級(jí)分析師孟新增預(yù)判，在房企促銷、“好房子”供應(yīng)增加及政策利好預(yù)期帶動(dòng)下，核心城市新房銷售有望得到支撐，但分化仍是市場(chǎng)主旋律。二手房方面，在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，短期市場(chǎng)成交環(huán)比或出現(xiàn)一定回落。

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新房“對(duì)決”

北京海淀永豐板塊嘉華天珺項(xiàng)目，“五一”假期累計(jì)吸引到訪超500組。

作為樓市的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，不少房企在3月到4月加速推盤，并在“五一”假期開展各類促銷活動(dòng)，項(xiàng)目之間的比拼尤為激烈。

這個(gè)“五一”假期的北京樓市更加特殊。

北京在2月發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，其中提到，可按需設(shè)置封閉或開敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

此后，各項(xiàng)目積極響應(yīng)北京“好房子”政策對(duì)居住品質(zhì)提升的號(hào)召，后續(xù)的新房項(xiàng)目因此備受購(gòu)房者關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份，共有14批次的住宅項(xiàng)目預(yù)售證發(fā)放。

有北京的意向購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“好房子”新規(guī)出臺(tái)后，就開始關(guān)注此類新房，并著手置換?！拔艺J(rèn)為，在新的標(biāo)準(zhǔn)下，這類符合新規(guī)的房子居住會(huì)更舒適，得房率也會(huì)更高，未來(lái)的流通性也就會(huì)更好?！?/span>

“客戶來(lái)到售樓處之后，會(huì)主動(dòng)向置業(yè)顧問(wèn)詢問(wèn)得房率是多少?！?北京某商品房項(xiàng)目策劃經(jīng)理在接受采訪時(shí)表示，新規(guī)的出臺(tái)讓相關(guān)的咨詢變得多得起來(lái)。

龍湖集團(tuán)相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)介紹，北京龍湖·觀萃是全國(guó)首屆好房子設(shè)計(jì)大賽一等獎(jiǎng)作品，同時(shí)也是首獲央視等權(quán)威媒體認(rèn)證的好房子樣本。“五一”假期期間，觀萃建面約129平方米的四居樓王實(shí)景樣板間，及樓座外立面亮相，與此前開放的園林景觀、架空層泛會(huì)所、風(fēng)雨連廊、地庫(kù)光廳、街角口袋公園等共同構(gòu)成了北京首座超3萬(wàn)平方米交付級(jí)實(shí)景示范區(qū)。“好房子”的實(shí)景落地也讓更多買房人蜂擁而至，僅“五一”期間觀萃就銷售了28套。

4月份，北京亦莊首個(gè)“好房子”項(xiàng)目招商序亮相。招商蛇口璽序系產(chǎn)品官睢佳俊表示，招商序規(guī)劃了建筑面積約91~165平方米三至四居產(chǎn)品，室內(nèi)空間高效利用+陽(yáng)臺(tái)功能轉(zhuǎn)化，得房率最高可達(dá)96%。

“好房子”引發(fā)的鯰魚效應(yīng)，也使各新房項(xiàng)目開啟“花式促銷”模式。

“保利北京在‘五一’期間銷售了7.05億元，多個(gè)項(xiàng)目案場(chǎng)都人潮涌動(dòng)?！北＠本┑囊幻?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，4月到6月，保利發(fā)展在全國(guó)推出了“端菜行動(dòng)”（內(nèi)部稱呼），即讓項(xiàng)目設(shè)計(jì)師和工程師直接面客，以專業(yè)視角為意向購(gòu)房者深度解讀產(chǎn)品內(nèi)核，力求給客戶最好的體驗(yàn)。

“受新規(guī)的影響，符合‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目吸引了不少到訪客戶，不少購(gòu)房人對(duì)房屋品質(zhì)的要求更高了?！庇许?xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)在與記者交談時(shí)直言，不過(guò)，也有意向購(gòu)房人認(rèn)為，后續(xù)入市的項(xiàng)目在品質(zhì)和價(jià)格方面可能會(huì)比現(xiàn)在更好，因此表現(xiàn)出觀望的情緒。

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讓利促銷

打折和特價(jià)房源，也是房企刺激市場(chǎng)需求的重要手段。

這個(gè)“五一”假期，位于北京朝青板塊的御翠園成為眾多意向購(gòu)房者的“看房打卡地”。

“五一”期間，御翠園推出了多套特價(jià)房源。其中，140平方米的戶型總價(jià)980萬(wàn)元，單價(jià)7萬(wàn)元/平方米。

“雖說(shuō)得房率比不上新入市的期房產(chǎn)品，但這個(gè)價(jià)格在周邊可以說(shuō)是沒(méi)有競(jìng)品，甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)，況且它的空間尺度感一點(diǎn)都不遜色?！币幻鋱@的置業(yè)顧問(wèn)向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，項(xiàng)目6月份就交房了，是準(zhǔn)現(xiàn)房，這也比很多期房產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)。

值得一提的是，御翠園此前的備案價(jià)在9.07萬(wàn)元/平方米~9.97萬(wàn)元/平方米之間。去年10月，御翠園正式開盤便推出一批7.6萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房源，約7.6折。此舉一度贏得市場(chǎng)關(guān)注度，成為該區(qū)域內(nèi)的"明星樓盤"。今年2月，御翠園又推出了一批最低均價(jià)僅為7.5萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房源。

另一個(gè)被廣泛談?wù)摰氖窃擁?xiàng)目的“買貴補(bǔ)差價(jià)”措施。據(jù)上述置業(yè)顧問(wèn)透露，開發(fā)商給之前高價(jià)買的客戶退錢了?！百I140平方米的客戶補(bǔ)了80萬(wàn)元裝修款，買180平方米的客戶補(bǔ)了110萬(wàn)元裝修款，憑裝修款發(fā)票到售樓處就能領(lǐng)取?！?/span>

該置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，此舉既能安撫此前買房的業(yè)主，也能讓未購(gòu)買的客戶不必?fù)?dān)心降價(jià)等問(wèn)題，更有利于成交。

多個(gè)新房項(xiàng)目都在“五一”假期推出了特價(jià)房源吸引購(gòu)房者。

據(jù)了解，龍湖觀萃項(xiàng)目在“五一”期間，每日推出2套129平方米的四居室秒殺房源，5#樓房源可享專屬9.7折、首訪認(rèn)購(gòu)9.9折、三天內(nèi)首付齊9.9折。中建璞園同樣推出一批特價(jià)房源。其中，93平方米的三居室房源在優(yōu)惠后價(jià)格為645萬(wàn)元，較原總價(jià)便宜100萬(wàn)元左右。國(guó)賢府二期推出了多套一口價(jià)房源，包括72平方米的兩居室售價(jià)366萬(wàn)元，優(yōu)惠34萬(wàn)元；133平方米的四居室售價(jià)770萬(wàn)元，優(yōu)惠70萬(wàn)元左右?。綠城曉月和風(fēng)項(xiàng)目推出了“煥新清盤季”活動(dòng)，到訪即送和叔文創(chuàng)周邊，成交可砸“金蛋”，“老帶新”成交可獲家電、家裝、家宴禮。同時(shí)，該項(xiàng)目也有10套特惠房源限時(shí)銷售。

“在各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推出特價(jià)房源和各類優(yōu)惠活動(dòng)是十分普遍的營(yíng)銷手段。此外，部分項(xiàng)目案場(chǎng)還可以談更具體的優(yōu)惠，許多房源是一房一價(jià)，不同樓層、戶型等價(jià)格都不一樣?！北本┑囊晃恍路看硐蛑袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，除了價(jià)格以外，現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)住宅的品質(zhì)也有了更具體的要求。

品質(zhì)升級(jí)、價(jià)格優(yōu)惠，這些“卷起來(lái)”的項(xiàng)目在“五一”假期似乎都斬獲了較好的戰(zhàn)績(jī)，5月6日~5月7日，多個(gè)北京地產(chǎn)項(xiàng)目相繼發(fā)布了“熱銷戰(zhàn)報(bào)”。

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熱度延續(xù)

“五一”假期樓市的熱度，被認(rèn)為是今年一季度的延續(xù)。

今年一季度，北京一二手房市場(chǎng)均迎來(lái)了一波“小陽(yáng)春”行情。根據(jù)2025年一季度北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，一季度北京全市新建商品房銷售面積247.3萬(wàn)平方米，由上年全年下降1.2%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)6.2%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市中，北京在海淀區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交帶動(dòng)下，新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)10%。同期，北京二手住宅成交超1.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17%。

土地拍賣方面，今年4月，北京陸續(xù)拍出高溢價(jià)地塊。

4月8日，北京通州八里橋片區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)16.3%。4月28日，“中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)”聯(lián)合體以126億元的價(jià)格摘得朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、孫河組團(tuán)地塊，是北京年內(nèi)首宗百億地塊。4月29日，北京又有一宗通州區(qū)梨園鎮(zhèn)宅地出讓。據(jù)了解，該地塊吸引了招商蛇口、中鐵建、中能建、康潤(rùn)共4家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過(guò)219輪競(jìng)價(jià)（包含線上4次競(jìng)價(jià)），由中鐵建以7.76億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)35796元/平方米，溢價(jià)率21.94%。

不過(guò)，冷熱不均的情況同樣存在于這個(gè)“五一”假期。

北京太陽(yáng)宮一區(qū)、西城區(qū)及海淀西南大區(qū)等片區(qū)的多位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，受學(xué)區(qū)房需求階段性釋放和意向客戶出京旅游等因素影響，門店到訪量在“五一”期間有所減少。與此同時(shí)，議價(jià)空間擴(kuò)大。

對(duì)于這類情況，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，相比于2024年“五一”前后，多個(gè)一線城市密集推出限購(gòu)松綁等政策，今年4~5 月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布總量相比去年明顯減少，政策刺激力度的減小，導(dǎo)致二手市場(chǎng)“以價(jià)換量”還持續(xù)存在。不過(guò)，上海、北京、深圳、杭州的市場(chǎng)成交量同比有明顯上升。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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