本次增量政策發(fā)布很及時(shí)，選擇的時(shí)機(jī)也比較好。

唐軍/發(fā)自武漢

“五一”假期，新政效應(yīng)與假期效應(yīng)雙重疊加，武漢樓市呈現(xiàn)出一片火熱景象。

武漢城投集團(tuán)大橋局地產(chǎn)旗下禧園項(xiàng)目，“五一”假期前幾日就賣出近60套；武漢華潤(rùn)天宸、華潤(rùn)中寰悅府日均上訪量超過(guò)110組，較節(jié)前工作日提升接近100%，新品加推登記數(shù)量已超過(guò)100組；光谷中央公園項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量與成交量雙雙突破，來(lái)訪量較前一周同期激增300%，單日最高到訪客戶超百組，成交套數(shù)較前一周增長(zhǎng)100%。

不僅如此，在新政催化下，不少新項(xiàng)目準(zhǔn)備提前開(kāi)盤(pán)銷售。5月武漢市有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中8個(gè)新盤(pán)入市，16個(gè)老盤(pán)加推，5月至6月，將有20多個(gè)新盤(pán)入市開(kāi)盤(pán)，百個(gè)樓盤(pán)推售潮即將上演，激戰(zhàn)“紅五月”。

市場(chǎng)的繁榮離不開(kāi)政策加持。

4月30日，以“宜居武漢樂(lè)購(gòu)江城”為主題的武漢春季購(gòu)房節(jié)在漢口江灘一元廣場(chǎng)盛大啟幕，為樓市注入新活力。此次購(gòu)房節(jié)線上線下雙軌聯(lián)動(dòng)，30余家品牌房企攜150個(gè)樓盤(pán)參展，全方位滿足剛需、改善、養(yǎng)老等全周期需求，線上武漢安居鏈平臺(tái)更打破時(shí)空限制，讓購(gòu)房便捷無(wú)憂，且活動(dòng)持續(xù)至年底。

當(dāng)日下午，由武漢市多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)鞏固我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“漢九條”）重磅登場(chǎng)，聚焦優(yōu)化青年群體住房貸款、提高公積金貸款額度、加大“以舊換新”力度等九個(gè)方面，精準(zhǔn)施策，旨在釋放剛性和改善性住房需求，鞏固市場(chǎng)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，化解市場(chǎng)堵點(diǎn)。

“武漢本次增量政策發(fā)布很及時(shí)，選擇的時(shí)機(jī)也比較好?！比A潤(rùn)置地武漢公司營(yíng)銷管理部門總監(jiān)王璇說(shuō)，目前，針對(duì)武漢樓市，從市場(chǎng)情緒面與預(yù)期的引導(dǎo)上是比較關(guān)鍵的，“漢九條”對(duì)武漢樓市的預(yù)期修復(fù)和未來(lái)走勢(shì)也傳遞了正向積極的信號(hào)，這個(gè)我們認(rèn)為彌足可貴。

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“漢九條”新政發(fā)力

4月30日，武漢市住房和城市更新局局長(zhǎng)蔡松前往武漢市漢口江灘一元廣場(chǎng)調(diào)研，聽(tīng)取房企負(fù)責(zé)人匯報(bào)市場(chǎng)情況。唐軍/攝

“武漢上一輪出臺(tái)的‘漢十條’‘3.0版漢十條’等政策對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活力起到了一定效果。從供給側(cè)政策效果看，初步匡算，陽(yáng)臺(tái)面積、風(fēng)雨連廊、架空會(huì)所不計(jì)容政策為開(kāi)發(fā)商釋放約5%~8%的利潤(rùn)空間，有力推動(dòng)部分項(xiàng)目去化，提升了企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。需求側(cè)政策也顯示出明顯的消費(fèi)拉動(dòng)作用。契稅補(bǔ)貼約降低3%的購(gòu)房成本，多孩家庭補(bǔ)助約拉動(dòng)15%的購(gòu)房需求?！比A中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，城市經(jīng)濟(jì)系系主任陳立中說(shuō)，但是，隨著政策作用期延長(zhǎng)，政策作用力邊際效應(yīng)已遞減。

經(jīng)梳理武漢4月樓市數(shù)據(jù)，截至4月30日，武漢新建住房網(wǎng)簽備案5294套，環(huán)比今年3月下滑38.53%。

市場(chǎng)表明，在一季度市場(chǎng)交易量提升后，武漢樓市量能與市場(chǎng)情緒均在減弱，市場(chǎng)各界急盼政策春雨。

“我們于今年1月份就開(kāi)始了新一輪市場(chǎng)調(diào)研，研討新的增量政策工具，此輪新政從醞釀、研討，至出臺(tái)已歷時(shí)近3個(gè)多月之久。”武漢市住房和城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，本次九條新政旨在進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，化解市場(chǎng)存在的堵點(diǎn)，希望每一條政策都具有針對(duì)性的實(shí)效。

記者梳理“漢九條”細(xì)則，發(fā)現(xiàn)其政策發(fā)力點(diǎn)主要圍繞九個(gè)方面：一是優(yōu)化青年群體住房貸款服務(wù)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行面向青年群體提供特色化住房貸款金融產(chǎn)品及多樣化還款方式；二是提高第二套個(gè)人住房公積金貸款最高額度，與首套房保持一致；三是加大“以舊換新”收購(gòu)力度，積極開(kāi)展住房跨區(qū)“以舊換新”，全市計(jì)劃收購(gòu)個(gè)人二手住房3000套用于各類租賃住房、安置房；四是持續(xù)支持改善性購(gòu)房需求，對(duì)在武漢買就買新者，其購(gòu)買的新建商品住房由所在區(qū)按契稅實(shí)繳額度給予全額補(bǔ)助優(yōu)惠；五是符合國(guó)家生育政策的二孩、三孩家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，分別發(fā)放6萬(wàn)元、12萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；六是加大購(gòu)買商辦類房屋支持力度，對(duì)個(gè)人購(gòu)買新建商業(yè)、辦公商品房用于非經(jīng)營(yíng)用途的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠，商業(yè)貸款利率由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；七是加快盤(pán)活商辦類房屋庫(kù)存。對(duì)自持的商辦類物業(yè)，允許以新建商品房形式整體或分層轉(zhuǎn)讓；八是加強(qiáng)地下停車位交易服務(wù)，為滿足購(gòu)買人車位辦證需求，合理調(diào)整住宅建設(shè)項(xiàng)目配建的地下停車位地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施階段性地價(jià)支持政策，2025年12月31日前按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)1/5執(zhí)行；九是提升房屋交易服務(wù)水平。

“武漢‘漢九條’有金融支持力度大、補(bǔ)貼力度加大、以舊換新持續(xù)升級(jí)、創(chuàng)新盤(pán)活住宅與商辦物業(yè)庫(kù)存模式等新特點(diǎn)。”中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政解析政策時(shí)說(shuō)，政策針對(duì)青年人、多孩家庭、改善家庭等群體，分類精準(zhǔn)施策，有利于釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許原本自持的商辦，符合條件的可以轉(zhuǎn)讓，可盡快盤(pán)活商辦物業(yè)存量。這些舉措可鞏固止跌企穩(wěn)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

“本次‘以舊換新’政策是當(dāng)前庫(kù)存壓力下的創(chuàng)新嘗試，此舉是武漢樓市“穩(wěn)預(yù)期、促循環(huán)”的關(guān)鍵一步，相比去年武漢單區(qū)試點(diǎn)，本次政策覆蓋全市范圍，更有利于盤(pán)活存量、打通置換鏈條，傳遞‘托底市場(chǎng)’信號(hào)?！焙笔∽》扛母锱c發(fā)展研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝娟表示，武漢全市計(jì)劃收購(gòu)個(gè)人二手住房3000套用于各類租賃住房、安置房，全市可跨區(qū)域以舊換新，可降低業(yè)主置換周期和不確定性，短期內(nèi)可激活3000~6000組改善需求，對(duì)市場(chǎng)信心形成支撐，有望推動(dòng)2、3季度二手房成交量提升，促進(jìn)新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖。

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房企激戰(zhàn)“紅五月”

“漢九條”的出臺(tái)及其對(duì)供需兩側(cè)惠及的覆蓋面擴(kuò)大，全市房企與各大項(xiàng)目借政策利好，迅速策應(yīng)。

“‘五一’前幾日賣了近60套！”武漢城投集團(tuán)大橋局地產(chǎn)旗下禧園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，新政出臺(tái)當(dāng)日，禧園項(xiàng)目迅速加快推售節(jié)奏，采取以價(jià)換量策略，滿足剛改購(gòu)房需求。

華潤(rùn)置地武漢公司營(yíng)銷管理部門總監(jiān)王璇也表示：“新政發(fā)布后，我們快速結(jié)合政策出臺(tái)做了針對(duì)性的策略調(diào)整，政策效應(yīng)呈現(xiàn)在項(xiàng)目案場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)上十分明顯?！?/span>

據(jù)了解，假期效應(yīng)疊加購(gòu)房節(jié)樓市新政形成雙重刺激，改善客戶對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)上推出的好產(chǎn)品購(gòu)買熱情非常高漲。

“五一”期間，武漢華潤(rùn)天宸、華潤(rùn)中寰悅府日均上訪量超過(guò) 110 組，較節(jié)前工作日提升接近 100%，新品加推登記數(shù)量已超過(guò) 100 組。位于東湖高新區(qū)的光谷中央公園在新政效應(yīng)下表現(xiàn)也很亮眼，項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪量與成交量雙雙實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，項(xiàng)目來(lái)訪量較前一周同期激增300%，單日最高到訪客戶超百組；成交套數(shù)較前一周增長(zhǎng)100%。

“盡管本次新政對(duì)豪宅市場(chǎng)拉動(dòng)作用有還有待觀察，但長(zhǎng)江天際項(xiàng)目作為武昌濱江商務(wù)區(qū)一線看江的商業(yè)大平層豪宅，近日咨詢量有明顯提升?！遍L(zhǎng)江天際項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，“漢九條”中商辦物業(yè)的新政，將增厚豪宅商業(yè)大平層的客群基數(shù)。

在新政催化下，有不少新項(xiàng)目準(zhǔn)備提前開(kāi)盤(pán)銷售。

“新政策的效應(yīng)非?？臁＿@幾天， 保利沙湖嘉瑞項(xiàng)目案場(chǎng)每天來(lái)訪都超百組，這種來(lái)訪量一般出現(xiàn)在武漢剛需熱銷樓盤(pán)， 對(duì)于高端改善盤(pán)甚為少見(jiàn)?！北＠l(fā)展湖北品牌總監(jiān)郭哲表示，新政對(duì)改善群體是特別的利好，尤其是多孩家庭以及置換家庭。本次新政推出時(shí)間恰好結(jié)合了“五一”旺季，呈現(xiàn)了政策疊加翻倍的市場(chǎng)效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)搭正常借東風(fēng)，提前開(kāi)盤(pán)入市。

市場(chǎng)供應(yīng)同樣放量。漢陽(yáng)天創(chuàng)云和樾推售小高層；經(jīng)開(kāi)區(qū)的招商武漢城建未來(lái)中心加推B2地塊7#樓王高層產(chǎn)品；武昌內(nèi)環(huán)沙湖板塊的建發(fā)望湖收官加推1#、5#，154~206平方米四房高層及超高層；東湖高新金融港板塊的綠城光谷桂府加推新品1#高層。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月，武漢市有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中8個(gè)新盤(pán)入市，16個(gè)老盤(pán)加推。

進(jìn)一步梳理武漢全市項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，5月至6月，武漢將有20多個(gè)新盤(pán)入市開(kāi)盤(pán)，疊加已入市的樓盤(pán)平推，武漢將會(huì)上演百個(gè)樓盤(pán)的推售潮，激戰(zhàn)“紅五月”。

“雖然目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)‘強(qiáng)基本面+弱市場(chǎng)情緒’的結(jié)構(gòu)性特征，但可以預(yù)見(jiàn)，武漢在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)基本面的支撐下，其較弱的市場(chǎng)情緒有望快速轉(zhuǎn)強(qiáng)、轉(zhuǎn)穩(wěn)?！标惲⒅蟹治觯錆h作為中部核心城市，2024年GDP超2萬(wàn)億元，常住人口近1400萬(wàn)，在校大學(xué)生140萬(wàn)，人口基數(shù)和人口凈流入為房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了潛在需求支撐。全市人均可支配收入超6.2萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比為9.1，已回歸合理區(qū)間，高端產(chǎn)業(yè)和收入增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)支撐。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

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