恒 隆 研 究

【作者】

鄭和帆、張戎捷、殷欣茹、吳璟

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心

原文信息

Zheng, H., Zhang, R., Yin, X. et al. Unused housing in urban China and its carbon emission impact. Nat Commun 16, 1985 (2025). https://doi.org/10.1038/s41467-025-57217-7

【論文鏈接】

https://www.nature.com/articles/s41467-025-57217-7#citeas

內(nèi)容導(dǎo)讀

吳璟教授團(tuán)隊(duì)的研究論文“Unused Housing in Urban China and its Carbon Emission Impact”（《中國(guó)城市空關(guān)住房規(guī)模及其碳排放影響測(cè)算》），在SCI期刊Nature Communications在線(xiàn)發(fā)表。Nature Communications為Nature子刊，目前影響因子超過(guò)15。

住宅建筑的碳排放占全球總排放的約三分之一。2001年至2020年間，中國(guó)城鎮(zhèn)新建住房面積高達(dá)114.7億平方米，約占同期全球新建住房的一半?，F(xiàn)有碳減排措施多聚焦于效率視角，如建筑材料減排和運(yùn)營(yíng)節(jié)能；然而，充分利用已建住房（“適度使用”視角）對(duì)實(shí)現(xiàn)住房碳中和同樣關(guān)鍵，卻未受到足夠重視。如果大量住房建成后長(zhǎng)期閑置，不僅造成資源浪費(fèi)，還將極大程度上抵消效率提升帶來(lái)的碳減排收益。

在傳統(tǒng)研究中，“空置率”通常指所有類(lèi)型閑置住房的比例。與之不同，本研究聚焦于最極端且最接近資源浪費(fèi)的一類(lèi)閑置住房，即空關(guān)住房。研究將“空關(guān)住房”定義為：房屋售出并交付使用至少兩年，但在調(diào)查時(shí)從未有人入住。這類(lèi)住房完全未被使用，從可持續(xù)發(fā)展角度看，不僅未能發(fā)揮居住功能，而且占用了大量的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)資源，因此應(yīng)在住房政策和碳減排戰(zhàn)略中優(yōu)先關(guān)注。

圖1：住房使用狀態(tài)分類(lèi)示意圖

（毛坯房、簡(jiǎn)裝房、樣板間、有人居住、住戶(hù)已搬離）

本研究基于機(jī)器學(xué)習(xí)方法，系統(tǒng)量化了中國(guó)城市中空關(guān)住房的規(guī)模及其產(chǎn)生的碳排放總量，為制定住房供給和碳減排政策提供了重要參考。論文測(cè)算結(jié)果顯示，中國(guó)2001年至2018年間建成的城市商品住房中，約17.4%長(zhǎng)期處于空關(guān)狀態(tài)；這些空關(guān)住房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)每年排放約5581萬(wàn)噸二氧化碳，占中國(guó)城鎮(zhèn)住房年度碳排放的6.9%。遏制空關(guān)住房增量、盤(pán)活存量應(yīng)當(dāng)成為實(shí)現(xiàn)住房碳中和的優(yōu)先策略之一。

研究方法

由于此前無(wú)任何國(guó)家或地區(qū)針對(duì)空關(guān)住房規(guī)模進(jìn)行過(guò)官方統(tǒng)計(jì)，研究團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新性地構(gòu)建了基于機(jī)器學(xué)習(xí)的測(cè)算方法：

1. 數(shù)據(jù)收集：獲取了中國(guó)某大型房產(chǎn)交易平臺(tái)上56個(gè)主要城市在2020年10月至2021年8月期間所有掛牌出售住房的信息。2020年，這些城市占全國(guó)人口的45%、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的53%以及新建住房總量的48%，因此具有很強(qiáng)的代表性。研究重點(diǎn)分析了2001至2018年竣工的商品住房，覆蓋了本世紀(jì)前20年房地產(chǎn)高增長(zhǎng)期的住房存量。

2. 機(jī)器學(xué)習(xí)判斷個(gè)體住房空關(guān)情況：利用掛牌房源所附的室內(nèi)照片等視覺(jué)信息（如圖1所示），訓(xùn)練監(jiān)督式深度學(xué)習(xí)算法（基于ResNet-50網(wǎng)絡(luò)）判斷每套掛牌房源是否從未有人居住，從而計(jì)算出掛牌房源中的空關(guān)比例，即掛牌空關(guān)率。

3. 推算總空關(guān)率：將掛牌空關(guān)率轉(zhuǎn)化為對(duì)應(yīng)城市整體住房存量的空關(guān)率，即空關(guān)住房占全部住房存量的比例。該轉(zhuǎn)換考慮了空關(guān)住房和非空關(guān)住房在銷(xiāo)售概率、線(xiàn)上平臺(tái)使用率等方面的采樣差異，并通過(guò)多種方法進(jìn)行了準(zhǔn)確性驗(yàn)證。

4. 碳排放測(cè)算：基于測(cè)算的空關(guān)住房規(guī)模，評(píng)估其年度碳排放。具體做法是，對(duì)每平方米空關(guān)住房計(jì)算其在50年使用周期內(nèi)折算到每年的建材制造和施工碳排放，并疊加北方城市集中供暖所產(chǎn)生的碳排放。模型假設(shè)空關(guān)住房除供暖外不消耗其他運(yùn)營(yíng)能源（無(wú)人入住無(wú)炊事照明等排放)。通過(guò)上述方法，研究定量評(píng)估了空關(guān)住房導(dǎo)致的年度碳排放總量及其相對(duì)影響。

研究發(fā)現(xiàn)

1. 空關(guān)住房規(guī)模龐大：研究估計(jì)，到2021年初，中國(guó)城市2001-2018年建成的商品住房中約有17.4%長(zhǎng)期處于空關(guān)狀態(tài)。不同城市之間這一比例差異顯著，總體上一二線(xiàn)城市空關(guān)率較低，而三四線(xiàn)城市則較高。按照17.4%的空關(guān)率估算，居民持有的空關(guān)住房規(guī)模顯著超過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房庫(kù)存，已成為中國(guó)住房供給體系中的一項(xiàng)亟待解決的重要問(wèn)題。

2. 碳排放影響巨大：空關(guān)住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)（主要是供暖）每年產(chǎn)生約5581萬(wàn)噸二氧化碳。這相當(dāng)于中國(guó)城鎮(zhèn)住房年度碳排放的6.9%。這部分浪費(fèi)的排放幾乎抵消了約四分之一近年來(lái)中國(guó)主要住房碳減排措施所取得的成果（措施包括降低鋼鐵水泥生產(chǎn)碳排放、推廣裝配式建筑、綠色建筑節(jié)能運(yùn)營(yíng)，以及老舊小區(qū)節(jié)能改造等）。因此，遏制空關(guān)住房增量、盤(pán)活存量應(yīng)當(dāng)成為實(shí)現(xiàn)住房碳中和的優(yōu)先策略之一。

3. 碳減排潛力可觀：情景分析顯示，如果采取措施使2030年空關(guān)率比2020年減少一半（即從17.4%降至約8.7%），2021-2030年中國(guó)住房的累計(jì)碳排放可減少約9.1%。即使空關(guān)率僅降至13.0%（削減25%的空關(guān)住房），也能減少約4.7%的碳排放。在最極端的情景下，若2030年空關(guān)率降至僅4.3%（為當(dāng)前空關(guān)率的25%），則可以使未來(lái)十年住房碳排放減少超過(guò)13%。這一分析顯示，遏制空關(guān)住房所帶來(lái)的減排潛力非常可觀。

圖2：中國(guó)城市存量住房空關(guān)率分布圖（2001-2018年建成商品住房）

圖3：中國(guó)城市空關(guān)住房碳排總量分布圖（2001-2018年建成商品住房）

基金資助

研究由國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：72174100, 723B2015, 72474114）資助。

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