西安“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新項目極大地改善了城市面貌，使老舊城區(qū)重新煥發(fā)活力。

趙長茂 王鐵宏

如何建立可持續(xù)的城市更新模式，滿足人民群眾對美好生活的向往，是當前逆周期條件下經(jīng)濟社會發(fā)展亟待解決的重要課題。上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8號既有老舊住宅“原拆原建”實踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范為城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供了可資借鑒的經(jīng)驗，全面實現(xiàn)了拉動經(jīng)濟的新動能、改善民生的新場景、轉(zhuǎn)型升級的新高地的三大目標。

一、示范概況

1.上海既有老舊住宅“原拆原建”實踐。

原上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8號是一棟建于1954年的3層磚木結(jié)構(gòu)“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”：一是老化嚴重，有開裂、滲漏，底層沉降，沒有消防設(shè)備，安全性鑒定為D級，隱患嚴重，需拆除重建；二是原有27戶均為非成套住宅，共用廚房、衛(wèi)生間，生活品質(zhì)差；三是建筑老舊破損，嚴重影響周邊環(huán)境和房價，是城市的一塊“疤痕”。

2023年4月徐匯區(qū)政府決定對該住宅樓實施“原拆原建”，并在改建政策、回遷模式、建造方式和市場運營模式上進行創(chuàng)新。

一是改建政策創(chuàng)新，做成套住宅改造，適當增加容積率，既讓“原拆原建”居民實現(xiàn)獨立成套改造愿望，又增加部分增量住房作為區(qū)政府人才公寓資源。

二是居民外搬回遷模式創(chuàng)新，外搬和方案設(shè)計同步，6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時回遷，真正實現(xiàn)“原拆原建”。

三是建造方式創(chuàng)新，“天下武功，唯快不破”，“原拆原建”居民的一個重要訴求就是要快，孩子要上學，老人要看病，采用全鋼結(jié)構(gòu)全裝配化僅用8個月就又好、又省、又快建成了。

四是市場模式創(chuàng)新，采用設(shè)計施工總承包模式，不斷優(yōu)化設(shè)計節(jié)省投資縮短工期，在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)+超低能耗、+BIM、+AI（基本上實現(xiàn)工廠制造AI和不斷創(chuàng)新現(xiàn)場建造AI）。

通過以上四方面創(chuàng)新，該示范項目著力打造“原拆原建”“五好”住宅，即“一戶一方案”設(shè)計更好，全裝配化體系更好，智能化和智慧化高質(zhì)量發(fā)展更好，超低能耗實現(xiàn)運行減碳更好以及回遷居民評價更好。

2.西安基礎(chǔ)設(shè)施更新示范。

1953年，“一五”計劃中有6個重點工程落戶西安東郊，這里被確定為軍工工業(yè)區(qū)，配套規(guī)劃職工生活區(qū)，東西兩區(qū)之間設(shè)隔離防護林名為“幸福林帶”。由于歷史原因，林帶未能完整實施，但規(guī)劃一直保留。進入新世紀，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，當年的東郊已成為西安的中心城區(qū)，但林帶周邊卻棚戶林立、污水橫流，一度成為西安城區(qū)的一塊“疤痕”：一是產(chǎn)業(yè)單一陳舊，經(jīng)濟活力差；二是缺乏城市綠地，生態(tài)環(huán)境差；三是私搭亂建，管理混亂，城市形象差；四是基礎(chǔ)設(shè)施落后，生活配套欠缺，居住品質(zhì)差；五是“馬路拉鏈”和“空中蜘蛛網(wǎng)”嚴重，安全韌性差。

西安市委市政府貫徹落實習近平總書記關(guān)于城市更新工作的重要論述和部署，把“幸福林帶”更新提上重要議程，聯(lián)合中建集團，經(jīng)調(diào)研、論證，一條長約5.85公里、寬約210米，集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業(yè)態(tài)于一體的嶄新“幸福林帶”建設(shè)方案正式啟動，一項產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新推動新時代城市更新的新模式應(yīng)運而生，在建黨百年之際，“幸福林帶”正式建成。

“幸福林帶”項目體量大、業(yè)態(tài)多、管理部門多重交叉，推動起來困難重重，必須以攻堅克難的勇氣拿出領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉。

一是規(guī)劃建設(shè)模式創(chuàng)新，打造“緊湊城市”新范式。多規(guī)合一，復合利用土地，系統(tǒng)總體規(guī)劃五大業(yè)態(tài)，集約節(jié)約土地資源約2200畝，地面新建76萬平方米城市中央公園，地下科學規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施、綜合商業(yè)、圖書館、文化館、體育館、停車場等，極大提升城市空間品質(zhì)。

二是政府治理方式創(chuàng)新，提速審批流程。成立以市長掛帥的綜合改造領(lǐng)導小組，市區(qū)聯(lián)動、提級辦理，政企協(xié)同，以“專班制”高效推進。

三是投-建-營模式創(chuàng)新，打通高效實施更新新路徑。項目集PPP、BOT、TOD等于一身，全過程規(guī)范投資，更加側(cè)重長期運營價值，讓投-建-營主體有動因優(yōu)化設(shè)計349項、節(jié)省投資近3.8億元、縮短工期近9個月。

四是綠色化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空間千方百計降低碳排放；突出在實現(xiàn)設(shè)計-施工BIM共同建模，指導運維，降低建造和運維成本年均1000萬元以上；突出在提前用BIM發(fā)現(xiàn)錯-漏-碰-撞1256處，避免返工，節(jié)省返工成本1.7億元和返工工期150天；突出在實現(xiàn)BIM+，+供應(yīng)鏈、數(shù)字孿生、元宇宙、區(qū)塊鏈、AI；突出在初步實現(xiàn)“幸福林帶”園區(qū)級CIM，并正在實現(xiàn)基于自主底座基礎(chǔ)上的CIM+。

二、拉動經(jīng)濟的新動能

上海住宅更新示范表明，它將是拉動經(jīng)濟新動能的一個重要方面。據(jù)2002年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至當年，全國已建成住宅110多億平方米，包括70年代及以前、80~90年代、房改前后建成的各類住宅。限于當時經(jīng)濟社會發(fā)展水平，這些住宅標準都不高，品質(zhì)都很低，戶型都很小，基本上都沒有電梯，沒有保溫隔熱，有的還不成套，通俗地說，很大部分是“老破小”。但地段位置卻很好，都在城市中心區(qū)，教育、醫(yī)療、商業(yè)、辦公等條件又很好。

身居這批住宅的群眾對城市更新抱有極大的熱情，他們最大的訴求有三：一是不要讓他們花太多的錢就能“原拆原建”回搬到高品質(zhì)住宅；二是面積如果能適當增大一些就更好了；三是一定要快，6~8個月是心理極限，因為孩子要上學，老人要看病，否則很難讓他們簽約。因此，新型工業(yè)化建造方式是必選。假如全國這110多億平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做裝修加安裝電梯改造，按10年完成，每年將有3萬多億元直接的城市住宅更新投資，同時還能拉動產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟1~2倍規(guī)模。這是中國經(jīng)濟發(fā)展的一個韌性所在。

如果借鑒上海住宅更新的政策經(jīng)驗，適當增加一些容積率，就能破解更新成本缺口問題，廣大的一二線城市基本上可以政策破題，廣大的三四線城市可能仍需部分政府補貼。除了地方政府適當?shù)莫剟钊莘e率政策，國家層面還可以給城市住宅更新加持一些鼓勵政策，如住宅的設(shè)備更新、家裝廚具產(chǎn)品更新、居民家電更新等。

西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范產(chǎn)生了顯著的拉動投資效應(yīng)，促進了城市資產(chǎn)增值，改善了社會預期，全方位助推區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。

首先是拉動西安投資和產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟，項目總投資240億元，建設(shè)周期大致4年，實際上扣除考古工作占用場地時間，有效建設(shè)周期僅為2.5年，每年實際投資強度約90億元，還帶動產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟1~2倍規(guī)模。

其次是推動片區(qū)價值提升。建成后周邊12平方公里騰挪土地約15000畝、凈用地8000畝，土地成交價提升，為地方政府帶來約480億元土地財政升值空間，既覆蓋了該項目投資，又為西安實施更大規(guī)模城市更新提供了資金保障。

再次是促進產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型。建成后已吸引落地大項目8個，總投資548億元，包括銀泰中心、百度西北中心、中國電子、傳化智聯(lián)、秦創(chuàng)智谷等，實現(xiàn)年新增稅收超3億元，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初現(xiàn)。

最后是激活社會消費潛力。圍繞城市中央公園業(yè)態(tài)，引進“目的地”商業(yè)，打造“城市夜經(jīng)濟”和“城市微度假”生活場景，新增商鋪超500家，帶動就業(yè)崗位6000多個，日均客流量達4.8萬人次，節(jié)假日達7.5萬人次，年消費近4億元。如果全國幾十個一二線城市都能實施基礎(chǔ)設(shè)施更新，那么，不但將為這個城市拉動經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的新動能，而且還能為全國形成更大規(guī)模的新動能聚合效應(yīng)，這正是中國經(jīng)濟發(fā)展的又一個韌性所在。

三、改善民生的新場景

如前所述，上?！霸鹪ā笔痉俄椖烤用竦脑V求是既要省、又要大、還要快，其中省和大要政策破題，解決之道可能就在于實事求是地適當增大一些容積率，一部分獎勵給“原拆原建”居民，讓他們有動因加快住宅更新。原有面積拆建成本和新增面積建設(shè)成本，政策上要一清二楚，老百姓要明明白白。在此基礎(chǔ)上，政府平臺公司也要算賬，不足部分，如果獎勵容積率，他們就有動因積極參與住宅更新，一舉兩得。“原拆原建”居民從“老破小”到“好房子”，再到“好小區(qū)”“好社區(qū)”“好城區(qū)”，這就是他們的幸福感所在。城市住宅更新涉及110多億平方米住宅，這后面是1億多家庭，4億~5億群眾，是改善民生的巨大新場景。

西安“幸福林帶”項目建成后，實現(xiàn)了周邊居民整整三代人的夙愿。一是居民資產(chǎn)增值，周邊520余萬平方米既有住宅普遍價值提升，每平方米增值在5000元左右；二是居住品質(zhì)更舒適，為實現(xiàn)“好城區(qū)”打下了堅實的硬件條件基礎(chǔ)，西部片區(qū)既有住宅如何結(jié)合住宅更新實現(xiàn)從“好房子”到“好小區(qū)”、“好社區(qū)”，貫通到“好城區(qū)”是又一項更大的創(chuàng)新性工作；三是交通出行更便捷，“幸福林帶”設(shè)地鐵5站5區(qū)間，與3條地鐵交叉換乘，改擴建12條13公里市政道路，形成“兩縱十橫”路網(wǎng)體系，實現(xiàn)45分鐘“全城達”；四是文化活動更多元，公園地面設(shè)置林蔭跑道、露營營地、健身器材、老人活動設(shè)施和兒童樂園，地下開設(shè)綜合商業(yè)、電影院、圖書館，以及羽毛球館、冰球館、游泳館、籃球館等，充分滿足居民精神文化需求，形成15分鐘“便民生活圈”；五是基礎(chǔ)教育更優(yōu)質(zhì)，先后吸引后宰門小學、西安愛知中學等名校進駐，解決周邊片區(qū)居民長期的基礎(chǔ)教育“痛點”；六是結(jié)合原有醫(yī)療資源基礎(chǔ)，周邊片區(qū)原有西京醫(yī)院、西北大學第一醫(yī)院等，為“醫(yī)康養(yǎng)”一體服務(wù)創(chuàng)造條件。

四、轉(zhuǎn)型升級的新高地

新型工業(yè)化建造方式加低碳化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級是城市更新項目更好更省更快建設(shè)的必選題。上海住宅更新示范正是在上海發(fā)展裝配化建筑進而發(fā)展超低能耗建筑的優(yōu)勢基礎(chǔ)上，結(jié)合正在全力推動的數(shù)字化技術(shù)，才得以實現(xiàn)更好更省更快建設(shè)的，勢必引領(lǐng)全國城市住宅更新高質(zhì)量發(fā)展的方向。

西安“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新項目更是極大地改善了城市面貌，使老舊城區(qū)重新煥發(fā)活力，塑造了城市建設(shè)轉(zhuǎn)型升級的新樣板。

打造公園宜居城市，對比美國紐約中央公園單一城市綠地功能，“幸福林帶”集綠地、安居、商業(yè)、文娛、康體、觀光等于一身，構(gòu)建了宜業(yè)、宜居、宜樂、宜游的良好環(huán)境，引領(lǐng)中國式城市中央公園的新標準和新方向。

打造安全韌性城市，地上景觀設(shè)計融入海綿城市理念，地下設(shè)計人防空間37萬平方米，日常提供7600個停車位，突發(fā)情況下可為9萬人提供應(yīng)急避難場所。沿線建設(shè)12.3公里綜合管廊。

打造數(shù)字智慧城市，在“幸福林帶”園區(qū)級CIM基礎(chǔ)上，特別是自主可控底座CIM基礎(chǔ)上，正在推進CIM+，+供水、污水、照明、燃氣、垃圾、軌道交通、消防、停車、商業(yè)管理等系統(tǒng)，并實現(xiàn)園區(qū)級CIM+的可復制、可推廣，為西安市準備了一套全面的數(shù)字城市綜合解決方案。而CIM+各類監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)又將是城市最重要的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，潛力巨大。

城市住宅更新+基礎(chǔ)設(shè)施更新，如果同時發(fā)力，就是更大規(guī)模的“擴內(nèi)需”，即將成為拉動經(jīng)濟的新動能、改善民生的新場景、轉(zhuǎn)型升級的新高地。黨的二十大報告指出，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。上海住宅更新的示范和西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的創(chuàng)新實踐都充分表明，兩市政府把善作善成體現(xiàn)到改革創(chuàng)新上來，越是使命艱巨，越是面對挑戰(zhàn)，越需要發(fā)揚“闖”和“創(chuàng)”的精神，以攻堅克難的勇氣破除卡點堵點，拿出更多的領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉。

（趙長茂 中央黨校原副校長，王鐵宏 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總工、 中國建筑業(yè)協(xié)會原會長。參與調(diào)研寫作的有中建科工總工徐坤和張耀林，中建絲路副總兼總工令狐延和李生龍、房立華、楊杰，清華大學關(guān)瑞玲）

（此文刊于中國房地產(chǎn)報3月24日12版 責任編輯 蘇志勇）

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